주택을 담보로 한 돈을 빌리기를 의미하는 주택담보대출의 이자율이 이제 7%까지 오를 수 있습니다. 더 오를 수 있다고 생각합니다. 즉, 앞으로 금리는 계속 오릅니다. 최근 미국 물가상승률 자체가 지금 1년 동안 7%이상입니다. 물가를 낮추기 위해서 금리를 올려야 하는 상황입니다. 분기별로 올 한해만 봐도 미국이 네 번에 걸쳐서 금리를 계속 인상하겠다고 합니다. 갭투자를 한 사람은 대출을 끼고 집을 산 것이 아닙니다. 그렇기 때문에 당장은 금리 인상으로 큰 타격은 받지 않습니다. 갭투자자들은 대출 금리 인상으로 인한 부동산 가격 하락이 위협입니다.
문제는 바로 부동산 전문가라는 사람들끼리 모여서 아파트를 건축하거나 빌라를 건축하는 빌라 건축 전문가들은 건물을 건설할 때 이미 빚을 많이 받아서 건물을 짓습니다. 그렇기에 건물을 지어서 그 건물을 분양해서 돈을 버는 부동산 전문가나 건설사를 의미하는 시행사가 제일 타격이 큽니다. 집을 짓기 위해서는 땅을 사야 하기에 그 당시 땅 가격에 맞게 땅을 샀기 때문입니다. 이런 사람들은 부동산 가격 하락을 직접 체험하게 됩니다. 오늘은 바로 이런 관점에서 부동산 투자 방향 2가지를 제시합니다.
1. 부동산 투자 방향 한 가지.
지금까지 부동산 투자를 한 번도 한 적 없는 사람이라면 지금은 부동산 공부만 하길 권합니다. 공부를 어떻게 해야 하냐면 제일 좋은 공부 방법은 공인중개사 공부를 하는 것입니다. 왜 이런 말을 할까요? 저는 실제로 공인중개사 공부를 하면서 부동산 투자 공부를 병행했습니다. 부동산 투자를 제대로 하기 위해서 각종 유명 부동산 전문가들을 직접 만나서 부동산 투자 공부를 할 수 있었습니다. 그러나 무엇인가 공허했습니다. 공인중개사라는 게 왜 있는지 궁금하기 시작했습니다. 공인중개사 자격증을 공부해보면 공인중개사의 자격증이 필요한 이유를 알 수 있다고 판단했습니다.
결과는 공인중개사 공부만 해도 된다는 결론이 났습니다. 회사를 다니면서 합격이 목표가 아니라 온라인으로 공인중개사 공부를 위해 해당 교재를 사서 공부를 가볍게 하면서도 공인중개사 시험 내용으로 부동산 기사가 흘러가는 방향이 보였습니다. 실제로 임대 받는 주택을 계약할 때에도 임대인과 임차인이 어떻게 계약을 해야 합법인지 알 수 있어서 좋았습니다. 민법과 부동산 세법, 부동산 공법을 공부하기에 법으로 어떤 문제점이 생길지 파악할 수 있어서 유용합니다.
합격을 목표로 안하더라도 투자지식으로 공부해야만 합니다.
그래서 저는 부동산 투자를 공부할 것이라면 차라리 공인중개사 공부부터 해보라고 권합니다. 이 공부 방법만이 진정한 답일까요? 그렇지 않습니다. 가상 투자를 해봐야 합니다. 주식투자를 공부한 사람이라면 잘 알 수 있습니다. 실제로 고려대학교 경영학부생들은 가상 주식 투자를 공부합니다.
제 친구가 고려대학교 경영학부 출신이라서 잘 압니다. 지금은 연락도 잘 안 하지만 한 때는 그 친구의 공부법을 참고하곤 했습니다. 부동산도 똑같습니다. 공인중개사 공부를 하면서 유튜브로 아파트 청약은 어떻게 하는지 재개발 물건을 분석하는 방법은 무엇인지 좋은 입지는 어떻게 판단해야하는지 참고할 수 있습니다. 무료로 상담하러 오라는 곳은 피하세요. 무료로 상담 안해줍니다. 혹은 유료로 강의를 한다는 곳도 경험상 가보는 것은 좋지만 거기서 소개하는 매물은 당일 계약은 하지마시고 집에 와서 가족들과 함께 고민하시길 바랍니다. 당일계약을 권하는 곳은 그만한 이유가 있습니다.
유튜브로 부동산 공부를 하면서 책도 함께 보면 좋습니다. 시중에 나온 모든 책을 읽으면 제일 좋습니다. 그렇게 얻은 자신의 투자 기준을 확인하기 위해서는 가상 부동산 투자를 해야만 합니다. 저는 이런 과정을 겪고 나서 실제로 가상 투자로 손해본 적이 없었습니다. 그렇게 가상 부동산 투자로 가상 수익이 발생해보니 자신감이 붙었습니다. 지금은 실제로 부동산 투자를 준비하고 있습니다. 잘 된 공부가 곧 옳은 투자가 됩니다.
2. 부동산 투자 방향 나머지 한 가지.
부동산 투자는 아파트만 있는 게 아닙니다. 그리고 재개발 예정지라는 신축빌라지분쪼개기라든지 재건축으로 조합원 아파트를 받는 투자만 있는 게 아닙니다. 부동산은 토지 투자가 될 수 있고 상가 투자도 될 수 있습니다. 고시원이나 원룸을 지어서 임대사업을 할 수도 있습니다. 독서실을 만들어 수험생들에게 회비를 받는 수익을 만들 수도 있습니다. 수영장, 목욕탕, 주차장 등으로 부동산 투자에 성공한 사람들도 있습니다. 토지는 사실 돈벌이가 어렵습니다. 기획 부동산은 대부분 신축빌라나 토지 투자 유도에서 많이 발생합니다. 신축빌라라도 재개발이 진행될 조짐이 보이는 시점에 들어가면 큰 돈을 벌 수도 있습니다. 하지만 지금 서울시와 국토부 그리고 정부 정책이 집값 안정화이기에 잘 생각하고 들어가셔야 합니다.
어느 상황인지 어떤 투자 흐름인지 무슨 정책인지를 파악해서 그에 맞는 부동산 투자를 하셔야 합니다. 부동산 투자만큼 큰 수익을 가져오는 재테크는 없습니다. 여러가지 재테크를 실천한 결과 제가 봤을 때 부동산 투자는 큰 돈벌이로 최고가 맞습니다. 그러나 그만큼 실패할 확률도 높습니다. 돈을 많이 잃을 수도 있는 게 바로 부동산 투자입니다.
지금처럼 아파트를 규제하는 부동산 정책일수록 다주택자는 힘듭니다. 또 시행사도 힘듭니다. 이럴 때에는 아파트 투자를 하기 보다 상가를 투자하는 게 맞습니다. 상가를 투자해도 투자하고 싶은 상가 주변이 주택밀집지역인지를 따져야 합니다. 실제로 코로나 전후 수많은 상가가 폐업을 했지만 살아남은 상가 100%는 모두 아파트 안에 있는 상권이나 아파트 주변에서 생필품을 파는 편의점이 있는 상가였습니다. 관광지, 업무단지, 대학가 상권은 이미 상가 폐업이 꽤 진행됐습니다. 그런 면을 다 살펴 보는 눈을 가져야만 부동산 투자로 성공할 수 있습니다.
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