요즘 부동산 하락세 문제로 인해서 부동산을 투자한 사람들이 불안해하고 있습니다. 집값이 올라야만 자신이 투자한 금액보다 많은 수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 그와 반대로 부동산에 투자를 하지 않고 실제로 집을 사서 살고 싶은 사람에게는 부동산 집값 하락은 좋은 상황입니다. 부동산에 투자를 한 사람과 부동산을 투자하지 않고 자신이 살아갈 집만 있으면 되는 사람 간의 격차가 존재합니다. 오늘은 부동산 집값 전망과 부동산 투자 방향에 대해서 알아보겠습니다.
- 이번 글 - 1.현재 부동산 집값 하락의 원인.
- 다음 글 - 2.한국 부동산 집값과 러시아와 우크라이나 전쟁의 연관성.
- 다음 글 - 3.부동산 투자를 해야만 한다면 방법은 2가지.
1.현재 부동산 집값 하락의 원인.
현재 부동산 집값 하락의 원인은 주택 공급 확대 정책과 대출 규제, 세금 강화, 미국의 긴축통화 정책과 한국의 금리 인상, 국내 경제 활동 중 환율 상승, 주식 하락, 국외 원자재 수입에 따른 유가 상승에 있습니다.
미국의 인플레이션 상황은 매우 나쁜 상황입니다. 아무리 미국의 근로자들의 월급을 올리는 정책을 만들어서 시행하더라도 미국의 물가가 지속적으로 상승하고 있습니다. 물가가 상승한 것에 비해서 근로자의 월급은 상대적으로 적은 상황입니다. 이런 상황에서는 물가가 상승하고 있기에 미국의 소비자들은 자신이 돈을 벌어도 잘 쓸 수가 없습니다. 불안한 생활을 걱정한 나머지 물가가 안정될 때까지 저축을 할 수 있습니다. 미국은 인플레이션을 막기 위해서 미국에 퍼진 달러를 회수하려고 노력하고 있습니다. 자본시장에서 달러를 회수하려면 대출 이자를 올리는 방법 밖에 없습니다. 대출 이자를 올리게 되면 자연스럽게 부동산 투자를 할 수 없습니다.
미국의 금리 인상문제는 한국의 금리 인상과 연결 될 수밖에 없습니다. 한국은 미국의 경제와 연결 돼 있습니다. 미국이 금리를 인상하게 되면 한국은 미국처럼 따라서 금리를 인상해야만 한국을 투자한 외국인들이 한국에 투자한 돈을 빼지 않을 수 있습니다. 금리는 돈에 붙는 이자를 의미하기에 달러의 금리 인상은 달러의 가격을 올리는 행위이며 한국보다 미국이 더 큰 나라이기에 달러에 붙는 이자를 노리고 투자하는 외국인들이 미국에 몰릴 수밖에 없습니다. 그렇게 된다면 한국은 경제 침체를 겪게 됩니다. 그래서 한국은 미국의 금리 인상을 따라서 할 수밖에 없습니다.
환율 상승과 유가 상승 모두 부동산과 연관 돼 있습니다. 금리가 인상된 상황에서 환율까지 상승하게 된다면 부동산 가격은 하락하게 돼 있습니다. 그 이유는 이렇습니다. 환율이 상승하면 물가까지 상승합니다. 환율은 다른 나라의 돈과 한국의 돈의 가치를 측정해서 거래되는 경제적 활동을 의미합니다. 환율이 상승했다는 말은 한국의 돈의 가치가 하락했다는 말입니다. 예를 들어서 설명하겠습니다. 미국의 대기업이 한국의 대기업과 상품을 거래하는 상황입니다. 한 달 전에는 1달러를 한국의 돈으로 살 수 있었던 한국의 돈의 가격이 1200원이었습니다.
지금은 1달러를 한국의 돈으로 살 수 있는 가치가 1500원이 됐습니다. 미국에서 1달러면 살 수 있는 휴대폰을 한국에서는 미국에서 물건을 받을 때 지난 달에는 1200원이면 살 수 있었는데 이번 달에는 1500원으로 살 수 있게 됐다는 말입니다. 보통 환율을 국가 간 돈의 교환비율이라고도 말합니다. 즉, 그만큼 외국의 수입품에 대한 한국의 물가가 상승하게 됩니다. 소비자의 생활은 힘들 수밖에 없게 됩니다.
기업은 환율 상승으로 인해서 공격적인 사업 투자를 못합니다. 돈을 아껴야 하기 때문입니다. 월급이 그대로인 직장인은 물가 상승으로 인해서 소비를 줄이게 됩니다. 자연스럽게 소비자들은 자신이 가지고 있는 돈이 적어서 부동산에 투자를 할 수 없게 됩니다. 유가 상승도 같은 논리입니다. 한국은 석유가 생산 되지 않는 나라이기에 외국에서 수입을 해 와야만 합니다. 이럴 때 석유가격이 상승하게 된다면 그만큼 물가가 상승한 결과가 발생합니다.
주식이 하락했다는 말은 환율이 상승해서 한국의 돈의 가치가 하락했기에 하락했다는 말입니다.
금리를 인상한 한국은 부동산 가격을 낮추기 위해서 대출 규제까지 하게 됐습니다. 대출 규제를 하게 된다면 자신이 가지고 있는 돈보다 많은 대출을 받기 어려워집니다. 대출을 받기 어려워진다면 집을 사고 싶어도 살 수 없게 됩니다. 금리는 인상되고 대출 규제는 강화된 상황에서 집을 사려는 사람은 줄어들게 되면서 부동산은 하락하게 됩니다. 집을 많이 산 사람에게는 집을 팔게 하기 위해서 부동산 세금을 인상합니다. 그렇게 되면 집을 팔려는 사람들이 늘어나게 되면서 부동산 가격은 하락하게 됩니다.
이런 상황에서 여당과 야당의 대선 후보는 공통적으로 부동산 가격 안정화를 위한 공약을 주장하고 있습니다. 그렇기에 부동산 가격 하락은 분명합니다. 그런데 지역별로 부동산 하락은 다릅니다. 많은 부동산 전문가들이 공통적으로 하는 말이 있습니다. 바로 원래 비싼 지역은 덜 떨어지고 신도시처럼 새롭게 만들어진 도시는 많이 떨어진다는 의견입니다. 또 재개발이 해제가 된 지역일수록 부동산 가격 하락세가 큽니다. 그 이유는 재개발을 하는 이유는 오래된 주택이 많은 지역을 새롭게 개선하기 위한 국가가 개입한 부동산 정책입니다. 하지만 재개발이 해제가 된 지역은 더이상 재개발로 인한 새로운 도시가 형성 되지 않기에 부동산 투자자들이 이런 지역에 부동산 투자를 안하게 됩니다.
다음 글에서는 한국의 부동산과 러시아와 우크라이나 전쟁의 연관성에 대해서 저의 생각을 글로 적어보겠습니다. 감사합니다.
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