[부동산 투자하는 방법] 아파트 청약으로 투자해야 하는 이유?

부동산 투자를 하고 싶은 사람들은 대부분 어떻게 시작해야하는지를 모릅니다.

 부동산 투자를 시작하기 위해서 부동산 공부관련 부동산 유튜브 및 부동산 관련 투자 책을 사는 사람들이 많습니다. 먼저 부동산 투자는 어떤 종류가 있는지 알아보겠습니다.

부동산 경매로 투자해서 월세 수익 내는 사람이 있습니다.

 부동산 경매는 법원에서 경매로 등록된 시세보다 저렴한 주택을 매입할 수 있는 부동산 투자 방법입니다. 보통 직장인이 이런 부동산 경매를 공부해 부동산 투자를 성공합니다. 그렇게 해서 부동산 경매로 인해 법원을 통해 부동산를 얻게 되면 자연스럽게 전세나 월세를 활용한 수익이 만들어집니다. 부동산 경매는 아주 큰 수익까지 연결 되는 게 아니라 월세 수익을 통해 월급과 다른 수익원을 만드는데 좋은 부동산 투자 방법입니다. 하지만 부동산 경매 상품 중에 재개발이 될 수 있는 지역에 있는 오래된 주택을 싸게 경매로 사게 되면 그 오래된 주택이 새로운 아파트가 된다면 큰 수익을 벌 수 있습니다.

 

또는 독서실과 고시원 투자도 있습니다. 원래 운영되고 있는 망해가는 고시원과 독서실을 싸게 사서 리모델링으로 큰 수익 내기도 합니다.

 부동산 투자 중에서 아파트 청약 투자 방법 보다 조금 난이도 높은 고시원과 독서실 투자도 있습니다. 이것도 해볼만 합니다. 독서실과 고시원 투자는 일단 월 수익이 보장 돼 저금하기 좋고 큰 돈으로 모이면 재개발과 재건축 투자로 접근할 수도 있습니다. 부동산 투자는 한 분야에 고정된 채로 계속 유지와 증액을 할 수도 있습니다. 하지만 부동산 투자자들은 더 큰 수익을 내기 위해서 더 수익률이 높은 부동산 투자 방법을 항상 고민합니다.

 

부동산 재개발과 재건축으로 큰 수익을 내는 사람이 있습니다.

 유튜브를 보게 되면 꼭 부동산 전문가라고 말하면서 맨날 재개발과 재건축을 말하는 사람들이 많습니다. 일일이 언급할 수 있지만 명예훼손이나 모욕죄로 고소를 당할 수 있기에 절대로 실명 언급은 안하겠습니다. 유튜브를 통해서 재개발 투자를 검색하게 되면 꼭 뜨는 자칭 부동산 전문가들이 있습니다. 시세차익이 무려 5억원 이상 난다고 말하거나 다중 역세권으로 인한 시세차익이 수 억원 될 수 있다고 말하는 자칭 부동산 전문가들은 꼭 자기 영상에 상담 전화번호를 적어놓고 무료로 시행하는 세미나에 오라고 권합니다. 그게 아니면 전화로 상담할 수 있다고 말합니다. 이런 사람들은 실제로 자기가 재개발로 투자를 진행해서 큰 수익을 낸 사람들입니다. 하지만 자기가 팔아야 하는 매물을 건축주에게 받아서 그걸 꼭 팔아야만 자기에게 중개 수수료와 분양 수수료를 받을 수 있기에 재개발이 될 지도 안 될 지도 모르는 매물을 소개 안 하는 척 하고 소개하는 형태로 영업을 뛸 수도 있습니다. 그런 사람들도 있습니다.

 

실제로 재개발은 새로운 아파트를 싸게 살 수 있는 부동산 투자 방법입니다. 재개발은 쉽게 말해서 오래된 낡은 도시를 모조리 뜯어 고치는 국가 사업입니다. 그렇기에 국가 사업으로 선택된 오래된 도시는 국가가 개입했기에 10년이나 20년 기간 동안에 오래된 도시에 예전부터 살고 있던 사람들에게 싸게 신축 아파트를 주면서 아파트를 높게 지어 나머지 빈 아파트 호수마다 시세에 맞게 매물을 팔아 수익을 남깁니다. 국가에서도 수익을 가져 갈 수도 있고 건설사가 가져가기도 합니다. 

 

재건축은 개인 사익 영리목적으로 사비를 털어 오래된 한 아파트를 뜯어 고쳐 높게 아파트를 지은 다음에 빈 아파트 호수를 팔아 수익을 내는 구조입니다. 재건축도 잘 알아보고 부동산 투자하면 큰 수익을 얻을 수 있죠. 보통 직장을 다니면서 부동산 경매를 공부한 직장인들이 부동산 경매로 돈을 많이 모아 놓고 서울과 경기도권역 혹은 기타 지방에 재개발과 재건축 이슈가 있는 지역에 부동산 투자를 진행해 싸게 매물을 산 다음에 비싸게 파는 재테크를 시행하기도 합니다.

 

부동산 경매는 공부하기 어렵고 부동산 재개발과 재건축도 어렵습니다. 아파트 청약이 제일 쉽습니다.

 부동산 투자 공부를 하게 되면 부동산 투자 난이도 파악이 제일 어렵습니다. 특히 부동산 경매 관련 책을 읽은 사람은 부동산 경매로만 부동산 투자해야만 한다고 생각합니다. 한 편으로 부동산 재개발과 재건축 관련 책만 본 사람은 재개발과 재건축만이 부동산 투자 정답이라고 생각합니다. 똑같이 아파트 청약으로 부동산 투자 공부한 사람은 그것만이 답이라고 생각합니다. 물론 부동산 투자 중에 상가 투자도 있습니다. 상가 투자도 어렵습니다. 공부를 많이 해야 합니다. 토지 투자는 더 어렵습니다. 보통 부동산 투자로 폐가 망신했다는 집안 사정을 보면 대게 토지 투자를 못해서 폐가 망신한 사람 많습니다.

 

부동산 투자 중 아파트 청약은 왜 쉬울까요?

 일단, 투자금이 부족한 사람에게 좋은 부동산 투자 방법입니다. 분양가의 10%만 있으면 됩니다. 새 아파트를 장만할 수 있습니다. 청약 당첨만 되면 큰 이익을 기대할 수 있습니다. 그래서 부동산 기사를 보면 로또 청약이라는 말이 자주 등장합니다. 아파트 청약은 규제 강화에서 벗어나기 힘듭니다. 하지만 비규제 지역에서 아파트 청약을 위한 부동산 투자를 접근하게 되면 얼마든지 아파트 청약만으로도 수익을 잘 낼 수 있습니다. 

 

복잡한 부동산 용어가 별로 없습니다. 부동산 공부 안 한 사람이 공동주택과 단독주택을 구분하는 방법을 아는 사람 없습니다. 오피스텔이 주택인지 아닌지 제대로 아는 사람도 없습니다. 다가구, 상가, 토지, 아파트, 경매, 공매, 신탁 공매, 신축, 재개발, 재건축 등 부동산 투자를 위한 용어 공부를 굳이 안해도 누구나 투자 할 수 있습니다.

 

보통, 아파트 청약을 투자로 접근하는 사람들은 전업 부동산 투자자가 아닙니다. 직장을 다니는 사람들이 주말에 시간내서 전국을 돌아다녀 비규제 지역에 청약 투자합니다. 

 

아파트 청약으로 투자할 때 꼭 알아야 하는 입주권과 분양권 개념 정리가 필요합니다.

 아파트 입주권은 정부 정책과 조합(오래된 낡은 빌라에 살던 실거주 집주인이 재개발로 인해 신축 아파트를 싸게 받을 수 있는 사람들이 모인 집단)이 영향 받는 권리입니다. 아파트 입주권은 재개발이 확정되기 전에 재개발이 확정 될 것 같은 지역에 미리 소액투자금을 들고 들어가서 오래된 빌라를 사서 10년 넘게 돈을 묵혀두고 때를 기다려 얻게 되는 게 아파트 입주권이기도 합니다. 아니면 조합원이 가지고 있는 아파트 입주권을 사는 방법도 있습니다.

 그럼 분양권이 뭐냐면 재개발 투자와 상관없는 신축 아파트 자체에서 청약을 넣어 당첨된 사람들이 얻게 되는 권리입니다. 청약은 곧 분양권이라고 생각하면 됩니다.

 

아파트 청약이 제일 쉽게 접근하기 좋은 부동산 투자 방식이라면 어떻게 투자 원칙을 정해야 할까요?

1. 싸게 사고 비싸게 팔 수 있는 비규제 지역을 골라야 합니다.

2. 모델하우스를 보러 가서 어떤 게 진짜 좋은 아파트 매물인지 따질 줄 알아야 합니다.

3. 청약으로 투자 접근 할 때에는 안정성과 수익성을 따져야 합니다.

 

부동산 투자 공부와 실제로 부동산으로 부자가 되는 과정은 보통 이렇습니다.

 부동산 경매를 공부해서 법원에서 나온 부동산을 사서 월세나 전세로 수익을 만든 다음에 재개발 될 수 있는 지역에 소액투자해서 큰 수익을 만들고 큰 수익을 낸 사람은 오피스텔을 공동투자하거나 신축 빌라를 자기 돈으로 만들어 분양 수익을 내거나 합니다. 오피스텔로 큰 수익을 낸 사람은 아파트 건설에도 눈독을 들입니다. 그렇게 아파트 건설을 공동투자해서 분양가를 책정해 수익을 내서 수백억 수익을 만들기도 합니다. 부동산 전문가를 자칭하는 사람들 중에는 이렇게 아파트 건설로 큰 수익을 내려고 안간힘 쓰는 사람들이 많습니다. 아니면 부동산 투자 전문 강사로 수강료를 받아 수익을 내는 부동산 전문가들도 있습니다. 학원을 차려서 수강생을 모은 다음에 재개발 단지나 아파트 청약을 공동 투자하는 방식으로 수익을 나눠 먹는 것입니다.

 

만약에 진짜 부동산 전문가로서 혹은 부동산을 제대로 알고 싶다면 어떻게 공부해야 할까요?

 저는 단호하게 말합니다. 실제로 수 백만 원 들여서 부동산 투자 강의를 경매, 청약, 재개발 등을 다 들어본 결과 공인중개사 공부한 게 제일 부동산 투자 분석하기에 확실한 공부 방법이었습니다. 공인중개사 자격증을 공부하면서 부동산 세금 종류도 잘 알게 됐고 부동산 종류가 뭐가 있는지도 잘 알 수 있었습니다. 더 좋은 건 부동산 자체를 공부하기에 부동산 기사를 보면 어떻게 부동산 흐름이 흘러 갈 지도 공인중개사 공부를 통해 잘 알게 됐습니다. 굳이 공인중개사 자격증을 따기 위해서 공부하시지 마시고 부동산 상식과 지식을 공부해서 부동산 투자를 제대로 하겠다는 생각으로 공인중개사 공부하시는 편이 제일 낫습니다. 

 

마무리.

 저는 실제로 부동산 전문가들과 함께 일하면서 부동산 투자 노하우를 알게 된 일반인입니다. 실제로 친구들이나 지인들이 투자로서 실거주와 시세차익을 남길 수 있는 아파트를 골라야 할 때 상담을 자주 했고 실제로 좋은 수익을 낸 사람들도 있습니다. 하지만 저는 부동산을 공부와 분석이 재밌어서 더 파고 들고 있습니다. 그렇기에 영 헛소리로 위 글을 쓴 게 아님을 알려드립니다. 감사합니다.