기준금리 인상 몇 번 남았다. 대출이자 상승은 운명.

코로나 4차 유행과 금리인상

코로나 4차 유행에도 금리 인상이 진행된 게 이제 2주 정도 됐습니다. 코로나 4차 유행에도 금리 인상을 할 수밖에 없었는지 그 배경은 무엇일까요? 크게 3가지 키워드로 금리 인상 배경이 설명됩니다.  첫번째 물가, 두번째가 가계부채, 세번째가 집값 때문입니다. 실은 올해 5월 초부터 한국은행 이주열 총재는 금리 인상을 지속적 언급했습니다. 9월이 될 때까지 머뭇거린 이유는 코로나 4차 대유행에서 금리 인상으로 인한 경제 부작용을 우려해서죠.

 

코로나 4차 유행에도 왜 금리 인상했을까?

 

이주열 총재가 금리 인상을 결정하는 요소 중에 기획재정부 자료를 보면 2021년 7월 전년 동월 대비 카드 국내승인액이 7.9%, 백화점 매출이 6.5%, 온라인 매출이 45.9%로 예년에 비해 소비가 활발하게 증가되고 있는 통계를 알게 된 거죠. 그렇기에 한국은행은 금리 인상을 해도 경제적 문제가 덜하다고 생각한 모양입니다.

 

한국은행은 미국이 금리 인상으로 달러 회수를 하려는 테이퍼링 보다 선재적 금리 인상을 택했습니다. 미국도 큰 이변이 없는 한 올해 말 쯤에 테이퍼링을 할 수 있다는 전문가 의견이 많습니다. 미국처럼 달러 회수로 경제 성장 균형을 잡을 수 있는 긴축통화국과 달리 한국은 미국 금리 인상에 따라 인상할 수밖에 없는 종속적 관계인데요.

그건 금리 인상은 곧 돈을 빌려준 가격을 책정해 은행에 내는 이자를 의미하니 미국이 한국에 비해 금리가 비싸게 되면 외국인 투자자들이 미국에 투자해 금리 인상으로 인한 수익을 챙기려고 합니다. 그런 면에서 한국은행이 선재적 금리 인상을 한 건 적절했다고 평가 할 수 있습니다. 외국인 투자자들이 여전히 한국에 투자 할 테니까요.

문제는 국내 대출 이자가 오를 수 있습니다. 대출 이자 즉 이자를 의미하는 금리, 그러니까 대출 금리는 시중 금리와 연관 돼 있습니다. 더 정확히 말하자면 금융권 자본 조달력과 연관 돼 있습니다. 금융권도 자본을 어디서 조달 받아야 하니까요. 한국은행에서 자본을 조달 받으니 기준금리와 시중금리가 같이 가게 되는 거죠. 적어도 3개월에서 6개월 정도 기간을 두고 대출 금리가 인상 될 수 있습니다. 기준 금리 인상은 곧 시중 금리 인상을 의미하 시중 금리가 대출 금리 인상으로 연결 되는 건 당연한 수순인데요. 문제는 계속 한국은행이 집값이 잡힐 때까지 대출 금리 인상을 유도 하느냐 마느냐가 관건입니다. 

 

인상된 금리는 기존보다 얼마나 상승할까?

 

기준 금리 0.25% 인상 되면 이자 부담은 어느 정도 될까요?

주책담보대출 4억 8천만 원과 신용대출 1억 원 까지 같이 받은 사람이 있다면 연 102만 원 금리를 더 내야 합니다.

주담대 2.7%, 30년 원리금균등상환 신용 3% 만기일시상환이라는 가정으로 계산하면 이렇다고 합니다.

 

계속 금리 인상 이어질까?

 

금리 인상은 빚내서 집을 사거나 빚내서 부동산 투자하지마라는 신호이기도 합니다. 집 값 안정에는 과연 도움될까요? 바로 잡을 수 없습니다. 워낙 저금리에서 올린 금리 인상이기에 아직까지 주택담보대출이 연 3% 금리를 유지하고 있기 때문에 효과적이란 말 할 수 없습니다. 이주열 한국은행 총재는 또 올리겠다는 뉘앙스로 '서두르지도 않을 것이고 늦추지도 않을 것이다.' 라고 발언했듯이 집 값 안정이 될 때까지 금리 인상은 계속 할 생각이라는 게 엿보입니다.

10월, 11월 금리 인상이 예상됩니다. 미국 움직임에 국내 금리 인상이 달리긴 한데 지금 보면 한국은행이 선재적 금리인상을 계속 하지 않을까 싶습니다.

 

부동산 투자는 어떻게 진행 될까?

우리나라는 수도권 집 값 안정화에만 목매달고 있기에 대부분 서울 집 값 잡으려고 부동산 정책이 총망라 쏟아지거든요. 서울은 재개발과 재건축으로만 신규 신축 아파트를 공급할 수밖에 없는 인구과밀도지역입니다. 그렇기에 보통 부동산 투자를 소액투자하시려면 여러가지 방법 중에 빌라 구축을 사서 그 빌라 구축을 부수고 신축 아파트를 지어 실거주자를 위한 아파트 한 채를 받는 게 서울에서 유행하는 부동산 투자 방식입니다. 오세훈 시장이 당선 되고 나서 규제 완화책을 기대했던 대중은 오세훈 시장이 되려 재건축 규제 강화 노선을 지키는 걸 본 상황에서 재개발 확정지에 수요가 집중됐죠.

 

재개발이 뭔가요?

재개발은 쉽게 말해서 구축 빌라와 구축 연립주택을 다 부수고 광범위한 지역을 하나로 묶어 신축 아파트를 짓는 국가사업을 의미합니다. 아무 지역이나 구축 주택이 있다고 부수는 게 아닙니다. 하수도에 녹물이 나온다거나 다 부서질 위기에 놓은 아파트가 많은 지역이라든지 30년 넘은 구축 빌라가 즐비한 지역이라든지 소방차가 들어갈 수 없는 도로 폭이 곳곳에 있는 지역이라든지 모든 게 합리적 판단이 성립돼야 재개발 투자시 신축 아파트를 받을 수 있는 거죠.

 

그럼, 재개발 확정지에 가서 구축 빌라를 사면 되는 건가요?

인과관계를 따졌을 땐 그게 맞는 말입니다. 그러나 재개발 확정지가 되는 순간 거래할 수 없습니다. 재개발이 되면 신축 아파트를 받는데 아무도 자기 구축 빌라를 안 팔려고 하죠. 못 삽니다.

 

그럼, 재개발 확정지 말고 재개발 투자 할 수 있다는 말인가요?

그럼요. 재개발 확정지 주변에 아직 재개발 확정은 안됐지만 노후도가 심한 도로와 주택단지가 많으면 보통은 연달아 재개발이 광범위하게 이뤄집니다. 하지만 어디까지나 노후도가 만족되는 구축 빌라를 의미합니다. 그래서 대부분 부동산 투자 전문가들은 재개발 확정지 주변이나 재개발 확정이 주변 역세권과 연결된 전철역에 발품을 팔아 미리 구축 빌라를 싹쓰리 합니다.

 

그럼, 재개발 확정지 주변에 있는 아직 재개발이 확정 안 된 곳 구축 빌라를 사면 되는 건가요?

이런 질문을 받을 때가 있습니다. 제가 부동산 공인중개사 공부를 직장 다니면서 하다보니 가족 중에 아파트 분양상담사도 있고 공인중개사도 있고 시행사도 있거든요. 그렇다 보니깐 특히 서울 부동산 재개발 투자를 할 때 조심하라는 말을 많이 합니다. 무슨 말이냐면 재개발 확정지는 아무도 안 팔려고 하니깐 재개발 미확정지 노후도 높은 지역에 있는 구축 빌라를 사면 되는게 아닌가 싶잖아요? 그런데 그런 구축 빌라도 신축 아파트 받을 기대감에 아무도 싸게 팔 생각을 안 합니다. 더 중요한 건 그게 재개발이 될지 안 될지도 모르는데 이런 오래된 빌라를 굳이 웃돈을 얹혀 사야하나 싶을 정도로 비쌉니다. 그래서 부동산 전문가를 찾아서 상담 받는게 맞는데요. 여기서 또 문제가 발생합니다.

 

부동산 전문가는 정말 재개발 될 지역을 선점해서 알려주는 전문가들인가요?

아니요. 여러분 부동산 유튜브 많이 보십니까? 부동산 유튜브 많이 보시면 부동산 재개발 소액투자 어쩌구 하면서 말 잘하는 부동산 전문가들 많죠? 그런데 그게 진짜 그렇게나 전문가 같던가요? 전문가 이긴 합니다. 왜냐면 분명히 부동산에 잔 뼈가 굵은 사람들일 수 있거든요. 어느 방면에 잔 뼈가 굵을까요? 아마도 분양상담에 잔 뼈가 굵을 거예요. 영업사원으로서 자신이 받은 매물을 받은 부동산 전문가들이 많이 유튜브에 흩어져 있거든요. 이런 사람들은 과연 다양한 지역을 입지 분석할 줄 아는 전문가 일까요? 제가 알기로는 그런 사람 드뭅니다. 

 

부동산 전문가 중에는 자기 매물을 자기가 안 파는 척 하고 파는 사람이 꽤 있습니다. 

MBC 뉴스에 보도된 내용 한 번 보셨나요? 아래 영상 한 번 보시죠. 무슨 영상이냐면 수도권 재개발 붐을 이용한 재개발 전문가로 활동하시는 부동산 전문가가 사기 의혹을 받은 영상입니다. 근데 이런 보도가 나기 전부터 저는 언젠가 한 번은 공영방송에서 부동산 전문가 관련 재개발 투자 문제 다룰 거라고 생각했습니다. 들리는 소문이 많았거든요. MBC 영상 보셨으면 바로 아래 JTBC 영상 보세요. 두 영상 다 맥락이 같습니다. 줄여서 정리해드리자면 부동산 유튜브에서 부동산 전문가로 활동하면서 자기가 찍은 매물만 사도록 유도하는 사람들을 집중 보도한 내용입니다.

 

 

재개발 대박 재개발 부동산 전문가 말만 믿고 부동산 유튜브 피해 속출

 

아래 영상은 부동산 전문가로 케이블 경제방송에서도 출연한 부동산 전문가입니다. 부동산 유튜브계에서도 알아주는 분인데 알고보니 자기 매물을 파는 의혹으로 JTBC에 보도된 적 있습니다. 과연 부동산 유튜브 하는 부동산 전문가 중에 자기 매물 안 파는 부동산 전문가 몇이나 되겠습니까?

 

 

부동산 투자 부동산 재개발 유튜버가 투자 권한 집 가봤더니

특정 지역을 노골적으로 띄워서 저평가라고 말하는 건 바로 시행사업을 겸한 부동산 유튜버라고 생각하시면 됩니다. 이런 부류는 대게 자기가 지은 신축빌라를 재개발 될 거라고 말하거나 재개발 말고도 좋은 신축 매물이라고 갖고 있으면 오른다고 말합니다. 진짜로 오를 수도 있어서 사기라고 볼 순 없습니다만 그렇다고 자기 매물만 파는 부동산 전문가 말을 일일이 다 공감해야 할까요? 그럴 필요는 없겠죠? 아마도 제 경험상 부동산 유튜버들이 상담하자고 오라고 해서 가보면 바로 계약 하길 권할 거예요. 케이블 경제방송 이데일리 부동산 코너 중에 부동산 상담하시는 분 관련 비판 글을 한 번 읽었던 있습니다. 아예 문을 막고 계약할 때까지 못 가게 한 전문가였는데 여전히 잘 방송하고 있더군요. 그 글은 삭제 됐고요. 참 부동산 투자하기 쉬우면서도 어렵단 생각 들었습니다.

 

소액투자해서 신축 아파트를 받을 수 있을 거란 환상을 심어주는 부동산 전문가들 많습니다. 진짜 전문가인지 모르겠습니다만 그럴 수도 있고 아닐 수도 있죠. 진짜 신축 아파트 받을 수도 있으니까요. 그들 말에 따르면 신축 빌라가 적고 주변 지역 노후화가 극심하면 신축 빌라 한 두군데 있다고 한들 노후도 영향을 안 받는다고 하던데 신축빌라 짓는 사람이 대한민국에 단 한 명 뿐일까요? 제 생각에는 신축빌라를 짓는 무리끼리 되게 친할 거 같은데요? 위 JTBC 영상을 보셨으면 아시겠지만 신축빌라를 공동으로 지을 경우가 높습니다. 그렇기에 얼른 팔아서 자기 뱃속만 채울려고 하지 않을까 싶어요. 

 

하지만 부동산 투자는 꼭 해야만 합니다. 분명히 저평가 지역이 서울에도 있거든요. 단지 생각보다 비싸서 그렇습니다.

그럼, 재개발로 소액투자하려면 어떻게 해야 합니까? 다른 방법도 있나요?

보통 경매로 아파트 낙찰 받는 투자 방법이 요즘 유행하고 있는데요. 거의 소액투자라고 보시면 됩니다. 망한 사람 집을 싸게 살 수 있는 유일한 방법이니까요. 아니면 제가 언급했듯이 재개발 확정지 주변에 아직 노후도는 높지만 재개발 미확정지 위주로 구축 빌라를 웃돈 주고라도 사는 게 좋습니다. 재개발과 경매는 공부를 많이 해야 하는 부동산 재테크 방법인데요. 그럼 어떻게 공부해야 할까요?

 

부동산 유튜브와 케이블 경제방송만 봐서는 답 못 찾습니다.

클래스101이라는 온라인 강의 전문 사이트를 이용해서 그 안에 등록된 부동산 전문가 강의라든지 행크TV처럼 부동산 경매로 수익을 크게 본 송사무장처럼 자타공인 입증된 전문가가 운영하는 학원에 가서 공부하신 다음에 부동산 투자하는게 낫습니다.

 

부동산 스터디 카페 쭉 한 번 보면 자기 매물만 팔려는 공인중개사와 컨설팅 영업인이 꽤 있더군요.

제가 몇 마디 띄는 지역이 거품 꼈다고 말한 댓글마다 그 지역 공인중개사인지 계속 따지던데 그런가보다 하고 말았습니다. 전 아무런 사적 이익을 안 취고 고민하는 분 사연에 공감해 가끔 댓글로 거기가 진짜 좋은 지역인지 아닌지 알아봐드리거든요. 부동산은 정말 욕망 덩어리입니다. 제가 현업에 일해봤고 지금은 뭐랄까... 진짜 좋은 지역을 알려주고 싶고 저도 부동산 공부를 진심으로 하고 싶은 마음에 예전처럼 영업하진 않아요. 어느 날 문득, 이렇게 살고 싶진 않더라고요. 마치 돈 벌면서 정직함을 파는 기분이 들어서 불면증과 한숨이 늘었던 시절 생각나서 그런지도 모르겠네요.

 

서울은 부동산 경매 공부와 재개발 투자 공부를 하는 게 맞습니다.

지방은 규제가 없는 비규제 지역에 신축 아파트 분양권을 공동투자해서 파는 방식이 대세입니다. 그건 차차 연재해보겠습니다.

 

보통 날고 긴다는 부동산 전문가 모두 부동산 경매부터 공부해서 돈 모은 다음에 재개발 투자하고 재개발 투자해서 돈 번 다음에는 아파트 투자합니다. 보통은 이게 국룰입니다. 그렇기에 부동산 투자 첫걸음은 경매로 잡고 하시는 게 맞아요. 아니면 가장 쉬운 부동산 투자 방식인 아파트 분양권 비규제 지방 위주로 투자해보는 것도 추천합니다. 보통 그렇게도 많이 투자 하십니다.

 

저는 부동산 공부를 하면서 부동산 입지 분석을 몇 백 때려 박아가면서 온오프라인 교육을 발품 팔아가며 받았습니다. 지금은 공인중개사 공부를 재미로 하고 있는데 언젠가는 시험 쳐봐야죠. 요즘에는 친구들 아파트 투자 상담해주거나 그럽니다. 저는 이런게 좋더군요. 제 의견이 틀릴 수도 있어서 항상 조심스럽지만 뭐 재밌어서 끝까지 상담합니다.

 

아무쪼록 우리 모두 내 집을 갖는 그 날 까지 부자가 되는 그 날까지! 달려가 봅시다! 감사합니다.

 

 

 

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