[부동산 투자 방법] 아파트 청약해야 하는 5가지 이유

 오늘은 부동산 투자 종류 중 실거주 겸 투자로 각광 받고 있는 아파트 청약을 해야만 하는 이유 5가지를 정리하겠습니다. 아파트 청약을 생각하면 청약 통장 만드는 방법도 알아야 합니다. 그건 부동산 관련 유튜브 검색 혹은 부동산 전문 블로그로 알 수 있는 내용입니다. 저도 조만간에 다루도록 하겠습니다. 오늘은 청약을 하는 이유에 대해서 정리하는 게 핵심이다보니 청약 통장 만드는 방법이나 청약 통장에 돈 액수에 관한 내용은 다음에 하겠습니다. 아파트 청약은 왜 해야만 할까요? 시작합니다.

 

부동산 투자 중에 아파트 청약을 해야만 하는 이유 5가지 정리

 

1. 아파트 청약은 적은 돈으로 내 집 마련 할 수 있습니다.

 보통 대다수 사람은 아파트 청약을 하려면 아파트 분양가만큼 돈이 필요하다고 생각합니다. 저도 그렇게 생각했던 사람이니다. 부동산 투자 공부를 하다보면 대부분 분양가를 온전히 다 갖고 있는 사람이 없습니다. 거의 다 대출을 받죠. 너무 상식적인 이야기입니다. 정리하자면 아파트 청약에 필요한 돈은 분양가의 10%만 있으면 됩니다. 5억 원 정도 하는 아파트 분양가를 파악했다면, 5억 원의 10%만 돈을 갖고 있으면 됩니다. 이렇게 10% 정도 되는 돈을 갖고 있으면 새로운 아파트를 분양받을 수 있습니다. 어떻게 이런 일이 가능할까요?

 

 이런 일이 가능한 이유는 다음과 같습니다. 청약에는 중도금 대출이라는 대출 제도가 있습니다. 우리나라는 부동산에 진심인지라 아파트 청약을 넣고 당첨 되면 아파트 중도금 대출을 받을 수 있는 제도가 잘 돼 있습니다. 물론, 정책에 따라 까다롭게 진행되기도 합니다. 대한민국은 아파트 중도금 대출 제도가 잘 갖춰져 있기에 새로운 아파트 입주 시에 내야만 하는 잔금은 아파트가 완공된 후에 필요한 금액을 내면 됩니다. 결론은 새로운 아파트를 계약할 때에는 분양가의 10%만 있으면 된다는 말입니다.

 그리고 아파트 청약으로 당첨된 분양권이 새로운 아파트가 완공되는 시점으로부터 3년 전의 가격이라서 청약이란 건, 새로운 아파트를 3년 전의 가격으로 10% 금액만 내고 매매하는 것이 됩니다. 그러니까 아파트 청약을 해야만 하는 이유 첫번째가 납득 되십니까? 소액투자라는 게 단지 부동산 유튜브 채널 중에서 재개발 예정지 투자를 영업하는 유튜브에서 말하는 것처럼 1억이든 3억이든 소액투자를 해서 수십 억 원을 수익 남길 수 있다는 설득력처럼 아파트 청약도 당시 계약 됐을 때 청약 받았던 그 시세에 맞게 계약 되니 좋게 생각하면 소액투자로 큰 수익을 낼 수 있는 방법입니다.

 

 3년 전 가격으로 아파트 청약이 당첨 돼서 완공 후 중도금 대출 받고 실거주하면서 실거주하고 있는 아파트의 가치를 인정받아 시세가 오르는 곳은 분양가 이상으로 프리미엄이라고 해서 가치에 걸맞는 상승한 아파트 집값을 형성하게 됩니다. 이때에는 분양가의 10%만으로 청약 당첨 돼 분양 계약을 한다고 쳐도 해당 아파트 가격이 훗날 상승할 여력이 있는 아파트 일수록 프리미엄이 붙게 돼 큰 수익을 얻을 수도 있습니다. 이런게 부동산 투자 방식입니다. 

 보통, 서울은 재개발과 재건축으로 아파트 수급 조절이 가능합니다. 그렇기 때문에 요즘 서울 재개발 사업이 활발하게 이루어져 있어서 새로운 아파트가 만들어 질 기대감에 오래된 빌라나 민간 재개발이 진행되는 지역에 새로운 아파트 프리미엄이 형성돼 부자가 될 수 있는 기대를 하는 사람들이 많습니다.

 

 핵심을 다시 말씀드리자면, 아파트 분양권은 지금 이 가격이 제일 싸다는 점입니다.

 

2. 부동산 투자 중 아파트 청약은 직장을 다니면서 자영업을 하면서 투자할 수 있습니다.

 전문적인 부동산 투자자로 살 생각이 없다면 아파트 청약으로 부동산 투자 하는 게 낫습니다. 왜냐하면 쉽기 때문입니다. 보통, 이 부동산 바닥에서 아파트 청약으로 위세를 떨치고 있는 강사 분들이 꽤 있는 줄 압니다. 저도 그 분들에게 직장에서 받은 월급을 탈탈 털어 청약 수업을 들으러 잘 다녔습니다. 저처럼 직장을 다니면서 투자를 하시는 분들이 많습니다. 직장인은 평일에는 근무해야만 합니다. 자유롭지 않기 때문에 신경 쓸 일이 적고 시간 낭비할 기력이 없습니다. 그렇기에 부동산 투자 중 아파트 청약은 꽤 매력적입니다.

 

 대부분 직장을 다니거나 자영업을 하시면서 아파트 청약으로 부동산 투자하시는 분들은 어떻게 투자를 하시냐면, 학원이나 온오프라인 특강을 듣고 자기만의 가치 판단을 만들어 투자 1순위 지역에 청약 자격을 면밀히 정리합니다. 인터넷으로 입지를 분석합니다. 인터넷으로 자신이 투자하려는 부동산 입지 분석을 하는 것을 우리는 '손품' 이라고 합니다. 그러면 '발품'은 뭘까요? 발로 뛰어 부동산 입지 분석한다는 말입니다. 전문용어로 발품은 '임장'이라고 합니다. 

 

 이렇게 손품을 팔고 발품을 뛸려고 임장을 가게 되면 손품으로 30분만 투자하면 청약 내용을 정리할 수 있고 청약 신청도 가능하죠. 주말에는 해당 부동산 지역에 설치된 모델하우스에 방문해서 어디가 해가 잘 들고 어디가 교통편이 좋은지 파악해서 사람들이 많이 청약 안 할 단지를 하는 분들도 있습니다. 그건 경쟁에서 좀 덜 힘들이고 싶어서 그렇고 당첨 확률을 높히기 위해서 그러는 분들도 있습니다. 아닌 분도 있습니다.

 

 아파트 청약을 넣어서 당첨이 됐다면 계약서를 써야 합니다. 계약서는 위임받은 대리인이 작성할 수 있습니다. 은행의 대출에 관한 서명과 매도 잔금을 납부하는 시에는 본인이 직접 가면 됩니다. 돈 거래는 직접 하시면 된다는 말입니다. 

 

3. 새로운 아파트를 아파트 청약하기에 하자보수 걱정이 없습니다.

 위 2번처럼 아파트 청약으로 부동산 투자를 해야만 하는 이유와 연결됩니다. 새로운 아파트에 아파트 청약을 하기에 재개발 처럼 하자보수 문제가 별로 없습니다. 무슨 말이냐면 새로 지어진 아파트이기에 애초에 오래되고 낡은 시설이 전혀 없습니다. 물론, 부실한 공사를 한 건설사라면 문제가 됩니다.

 부실한 공사가 진행 안된 아파트라고 가정한다면 바쁘게 일하는 직장인과 자영업자들에게 아파트 청약 투자만큼 간편한 건 없습니다. 실제로 서울이나 경기도권 혹은 기타지방에서 재개발을 생각하고 부동산 투자하는 사람들 중에 재개발 투자의 핵심인 오래되고 낡은 빌라 밀집 지역에 다 무너질 질 준비가 된 빌라를 사서 거기에 세입자를 들이는 방식으로 재개발 될 때까지 버티는 게 재개발 부동산 투자 입니다. 그런 면에서 오래되고 낡은 빌라를 돈 주고 샀다면, 그만큼 세입자는 낡고 병든 오래된 빌라에서 생활하면 불만이 많이 발생하게 되고 하자도 빈번하게 일어나게 됩니다. 그러면 부동산 투자를 처음하는 사람들은 몸과 마음이 힘들 수밖에 없습니다. 여기서 재개발이 될 지역이라고 생각한 지역에 새로 만들어진 빌라를 사면 하자보수 걱정을 안하는 것이 아닌가 싶습니다. 그런데 재개발 투자의 핵심은 오래된 빌라가 많은 지역의 낡고 병든 시설을 다 부수고 완벽하게 새로운 아파트를 짓는 것이 목적입니다. 국가 사업이기도 합니다. 국가가 바보도 아니고 뻔히 신축 빌라가 재개발의 핵심 가치를 훼손하는데 그 지역에 재개발을 하겠습니까? 안합니다. 하더라도 공공재개발 위주로 해서 부동산 투자자들의 수익을 덜 가져가게 합니다. 실제로 2000년 대 초반에 서울은 신축 아파트 열풍이 불었습니다. 바로 재개발 투자 광풍이 불었기에 그렇습니다.

 그때 유행하던 부동산 투자 방식이 재개발로 신축 아파트를 받을 수 있는 신축 빌라를 소비자에게 파는 영업이 떴습니다. 지금도 그 방식을 고스란히 유지하며 재개발 투자를 권하는 자칭 부동산 전문가들이 많습니다. 이 내용은 부동산 스터디 카페 운영자이신 붇옹산이란 분이 예전에 하신 말씀입니다. 저도 경험상 재개발 투자를 해봤기에 사실이더군요. 재개발 투자로 성공하신 분들도 많습니다. 또 재개발 투자로 큰 수익을 원하시다가 자칭 부동산 전문가들 때문에 망한 분도 많고요. 언제나 다 큰 어른인 본인의 선택이 제일 문제겠죠?

 

4. 아파트 청약 투자는 모델 하우스를 볼 수 있습니다. 그게 무슨 말이냐고요?

 재개발 투자는 보통 설계도면을 보고 투자하는 경우가 많습니다. 신축 빌라를 파는 중개보조원들은 대부분 신축 빌라 도면을 보고 영업을 합니다. 그렇게 되면 나중에 다 지어진 신축 빌라는 애초에 계약할 당시 도면과 다르게 시공될 수도 있습니다. 그러면 하자보수가 발생했을 때 책임은 고스란히 빌라를 계약한 소비자에게 돌아갑니다. 신축 빌라 투자에서 는 모델하우스가 전혀 없습니다. 그럼 오래되고 낡은 구축 빌라 투자에서는 모델하우스가 있을까요? 필요가 없습니다. 그냥 현장에 가서 구축 빌라 상태를 보면 되는 문제입니다. 이미 지어진 건축물이기 때문에 도면이 없어도 됩니다. 그런면에서 신축 빌라보다 구축 빌라로 재개발 투자를 생각한다면 신축빌라보다 구축빌라가 안전한 계약이 가능합니다.

 하지만 아파트 청약 투자는 모델 하우스가 있습니다. 모델 하우스는 실제로 이렇게 아파트가 만들어질 수 있다는 가정이 담긴 예시 건축물을 실제로 볼 수 있기에 재개발 투자보다 안전합니다. 부동산 투자 초보라면 아파트 청약으로 투자하는 게 더 안전합니다.

 

5. 아파트 청약 투자는 실거주를 한 뒤에도 팔기 좋은 가격이 나오고 또 잘 팔립니다.

 보통 아파트 청약 투자 고수들은 지방 아파트 미분양 지역을 노립니다. 미분양이 많은 지역이라고 해도 그 순간만 미분양이지 새롭게 건설된 아파트는 결국 새롭기 때문에 그 지역 사람들이 빨리 구매합니다. 지방 아파트 청약 투자는 대부분 서울과 경기도권에 집중된 부동산 규제 강화에서 벗어난 지역이 많습니다. 그렇기 때문에 아파트 청약으로만 돈을 벌려고 생각하시는 분은 지방 미분양 아파트 청약을 노리는 방법도 좋습니다. 하지만 미분양도 미분양 나름일 수도 있으니 언제나 부동산 공급과 수요 지표를 보고 투자 가치 판단을 하셔야 합니다. 만약에 지방이든 수도권이든 간에 아파트 청약을 잘 해서 실거주까지 하게 됐다면 나중에 이사를 가더라도 지역적 입지가 뛰어난 지역에 아파트 실거주하셨다면 그 가치는 몇 년동안 상승 유지가 되기에 얼마든지 비싸게 팔 수 있습니다. 

 

 오늘은 이렇게 부동산 투자 초보들이 왜 아파트 청약 투자를 해야만 하는 지 총 5가지 이유로 정리해봤습니다. 저는 공인중개사 공부를 하면서도 재개발과 아파트 청약을 주로 공부하고 또 돈이 그렇게 많지 않아서 가상으로 투자금을 설정해 투자해보곤 합니다. 실제로 여러분도 아시는 유명 부동산 투자자인 '아기곰' 이란 분은 돈이 없거나 부동산 투자에 자신이 없을 때에는 자신이 만든 투자 기준으로 가상 투자를 해보라고 권합니다. 저는 그 분처럼 가상 투자를 꽤 해봤고 손해본 적이 없습니다. 이 블로그를 운영하는 건 제가 공부하고 가상 투자를 해본 결과 딱히 손실이 없는 투자 방식이 생겼다는 자신감 덕분입니다. 아무쪼록 저는 사심보다는 공공을 위해 부동산 투자에 대한 인식을 조금이라도 개선하고 싶습니다. 다음 글에는 아마도 투기와 투자 차이점을 정리할까 싶습니다. 정치관 없이 부동산만 생각하고 써보겠습니다. 감사합니다.