부동산 전망 DSR 완화와 서울 최초 미분양 목격.

새정부가 들어서면서 대출 규제 완화 내용이 주를 이룹니다. 아무래도 부동산 문제를 해결하기 위해서 윤석열 당선인이 노력하고 있다고 봅니다. 그러나 미국의 기준금리 인상은 운명으로 다가오고 있습니다. 실제로 빅스텝이라고 해서 금리를 크게 올릴 거라고 뉴스 보도가 나오는 상황에서 쉽게 부동산 투자를 할 수 없다는 걸 이번 서울 최초 미분양 아파트 물량을 보면서 느낄 수 있었습니다.

 

수영장이 설치된 고급 단독주택이 보인다. 부동산 전망을 위한 사진 참고용으로 사진을 가지고 왔다.

서울 최초 신축 아파트 미분양 발생.

미아3구역은 재개발로 공급되는 1천 세대 정도 되는 대단지 브랜드 자이 아파트가 있습니다. 지난 1월 말 일순위 청약 접수를 진행한 바 있습니다. 이번 무순위 청약에는 모두 열여덟가구가 공급됐습니다. 그러넫 한 분양업계 관계자는 1순위 청약에서 완판된 단지가 지금 무순위 청약인데 미계약 물량이 나왔습니다. 이렇게 나왔는데 보면 이 시장 전망이 조금 다소 엇갈립니다. 어떤 면에서 엇갈리냐면 한번 봅시다. 공급 부족이 오랜 기간 지속된 서울에 들어서는 신축분양 아파트인 만큼 내 집 마련을 노리는 수요자들에게는 여전히 투자 및 실거주 가치가 동시에 있는 매력적인 기회라는 평가가 있습니다. 반면에 부동산시장의 관망세가 지속되는 상황에서 높은 분양가로 책정된 분양 매물은 실수요자들에게 부담이 되는 가격이라서 당분간 이런 매물은 소진되는 속도가 느릴 수 있다는 우려도 나왔습니다.

핵심은 정말 오랜만에 서울에 미분양이 나왔습니다. 사실은 이게 미분양은 아니라 미계약분이 나온 겁니다.

미계약분은 언젠가 누군가에게 팔릴 것으로 예상은 됩니다만 주목해야 하는 건 서울에서 미분양이 발생했다는 겁니다.

여기서 지금 중요한 변수가 생기는 부분을 여러분들이 강구하면 안돼. 이게 그냥 어차피 다 팔릴 거다 이렇게 생각하면 안 되는 게 지금 문제는 이런 상황 자체가 나왔다라는 거죠. 그러니까 뭐냐 그렇죠. 서울의 자이같은 경우 경쟁률이 좀 예전보다는 낮아지긴 했어요. 

꽤 좋은 위치에 있는 신축 아파트 미분양이 발생했습니다. 전철역세권이라서 위치가 안 좋은 곳도 아닙니다. 아파트 브랜드도 자이입니다. 1천 세대 신축 아파트입니다. 그런데 결국에는 18세대의 미계약분이 나온 겁니다. 그러니까 이런 상황이 나왔다라는 게 어떤 전환을 의미한다고 생각합니다. 안 좋은 위치에 신축 아파트가 생긴 거라면 어느 정도 이해할 수 있습니다. 그런데 보니까 4호선 미아역이랑 가깝습니다. 자리도 좋고 브랜드도 좋고 뭐 세대수도 1세대 이상입니다.

미계약분이라는 게 서울에서 나오는 상황이 예전에는 거의 없었습니다. 실제로 이렇게 브랜드 있고 대단지의 교통도 좋고 입지도 좋은 이런 위치에서 미계약분이 나온 거는 있을 수 없는 일입니다. 실제로 이제 경기도에서도 미분양이 안나오다가 몇달 전부터 미분양이 나오기 시작했습니다.

특히, 송도에서도 지금처럼 처음 미계약분이 나오고 있습니다. 송도에서 연달아서 다음 현장에 거의 미분양들이 막 생겼습니다. 즉, 경기도와 서울 내에 미분양이 발생하고 있는 상황입니다. 선거가 끝나고 윤석열 당선인의 새정부가 들어설 때쯤에 나올 줄 알았는데 이게 지금 너무 빨리 발생한 상황입니다.

여기에서 중요한 건 뭐냐면 수요자가 이제 변하고 있다는 점입니다. 예전 같으면 굉장히 적극적으로 계약을 했던 그런 상황들이 이제 수요자들이 당첨이 되어도 이제는 고민을 하는 상황으로 변했습니다. 송도의 처음 미계약분이 나왔을 때 그 당시도 경쟁률은 상당히 높았습니다.  

경쟁률이 높아서 이건 안심해도 될 지역이라고 여겼던 현장에서 미계약분이 나왔습니다. 그런 다음에 다음 현장들이 경쟁률이 뚝 떨어집니다. 이런 현상이 바로 먼저 당첨 당하고 나중에 계약 할지 말지 고민하겠다라는 투자방법에서 나오는 현상입니다.

 

서울 미분양 발생은 서울 안에 내 집 새집을 마련할 수 있는 기회를 놓고 고민하게 되는 상황이 올해 벌어졌다는 말입니다.  대출 규제가 있고 금리가 인상되고 있고 분양가도 좀 많이 올랐기에 망설이는 사람들이 늘었다는 뜻입니다.

이게 중요한 것은 뭐냐 하면 분양시장이 침체됐다는 뜻입니다. 그러면 일반 부동산 시장이 윤석렬 당선인에 대한 기대치가 올라가고 있는 상황에서 침체된 분양현장 분위기는 계속 이어지고 이러면 부동산 시장과 새정부에 거는 기대감이 어긋나게 됩니다.

이번 서울 미분양은 건설사 자체가 대출이 잘 나오게끔 알선을 해주는 그런 것까지 만들었는데도 미계약분이 생긴 겁니다. 지금까지는 서울은 안전하다는 인식에서 서울도 미분양이 발생하고 있다라는 이런 인식으로 변하고 있다는 걸 인식하고 있어야 합니다. 분양가 상한제가 있다고 해도 물가에 따라 분양가는 오르게 되어 있어요.

땅값 오르고 이번에 공시지가 엄청 올랐다는 뉴스가 또 나왔습니다. 공시지가가 올라가면 무조건 땅값은 올라갑니다. 앞으로 분양계획이 인허가 들어갈 때 분양가는 무조건 상승하게 돼 있습니다.

 

DSR 대출 규제 완화는 순탄하게 진행될까?

돈을 빌려주겠다라는 정부 방침은 그럼 문제가 없는 건지 알아봐야합니다. 완화하겠다는 게 새정부 지침인데 은행도 이것을 맞추려고 합니다. 주택담보대출 금리가 6%를 넘어가고 있습니다. 전세자금대출 금리가 5%를 넘어가고 있습니다.
지금 현재 미국이 우크라이나 사태 안정세를 보고 아주 빠르게 기준 금리를 올릴 거라고 봅니다. 어쩔 수 없이 한국은행도 미국에 맞춰서 금리를 빠르게 올려야만 합니다. 

주택담보대출이나 전세자금대출이 8%에서 10%까지 올라갈 수 있다고 전 금강원장을 하셨던 김기식 소장의 말에 따르면 예상할 수 있다고 합니다. 이런 상황에서 대출 규제 완화를 하게 되면 부동산에 대한 민심을 잡겠다라고 완화를 하겠다면 정부 초기 1년도 안돼서 가계부채 폭발을 볼 수 있습니다. 기재부나 금융위에서 새정부 인수위에 파견된 공무원들은 아마 통계 자료를 들고 열심히 설득하고 있을 겁니다.

지금 이 가계부채 문제가 얼마나 심각한 지 금리 인상 속도가 어느 정도인지 말하고 있을 겁니다. 영끌해서 주택을 샀던 사람들이 곧 폭발하게 된다는 의견이 주를 이루고 있습니다. 빚을 감당할 수 있는 월급쟁이가 우리나라에 몇 명이나 되겠습니까.

미국도 마찬가지지만 이번 한국은행 총재도 알고 있지만 물가 상승률이 매달 2%씩 집계되고 있고 인플레이션을 알고 있습니다. 인플레이션 때문에 유가 인상까지 벌어지고 있습니다. 금리인상은 어느 정부가 되든 새정부가 되든 간에 어쩔 수 없이 인사을 할 수밖에 없습니다. 금리 인상을 막을 길이 없습니다. 대출 규제까지 완화한다면 빚을 감당할 수 있는 국민은 소수라고 봅니다.

아마 생각하는 것보다 완화는 적을 수 있습니다. 걱정입니다. 부동산은 하락세를 보이는 게 보입니다. 물론 강남같은 원래 좋은 입지는 어떤 시기든 견딜 수 있기에 그런 입지가 아닌 이상은 걱정을 좀 하셔야 합니다. 이때에 빚을 안내고 집을 살 수 있는 사람은 드뭅니다. 이래도 안되고 저래도 안되는 이중 난에 과연 새정부는 어떤 혜안을 내놓고 국민의 시름을 해결할 수 있을 지 기대해봅니다. 감사합니다.