부동산 전망 미 연준 금리인상 0.5% 예고.

한국의 한국은행과 같은 미국의 중앙은행을 의미하는 연방준비제도(Fed·연준)가 한 번에 기준금리를 0.5%포인트 올리는 큰 금리인상을 의미하는 '빅스텝'을 진행하겠다고 발표했습니다. 빅스텝으로 과거보다 훨씬 더 빠른 속도로 코로나 위기 속에서 펼친 현금을 많이 생산했다는 말을 의미하는 양적 완화에서 현금을 회수하겠다는 양적 긴축을 시사했습니다. 여기서 말하는 과거는 어느 시점인지 알 수 없지만 아무래도 과거에 빠르게 금리인상한 시점을 의미할 테고 이런 과거 이력을 바탕으로 당시 어떻게 경제가 흘러갔는지 파악하기 좋은 상황이라고 생각하시면 됩니다. 한국은 어차피 미국 금리 인상에 영향을 받을 수밖에 없습니다. 부동산도 미국 금리인상에 영향을 받게 됩니다.

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목차
미국 연준 금리 대폭 인상 예고
우리나라 한국의 부동산 전망

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미국 중앙은행인 연방준비제도에서 금리인상을 예고했다. 이 사진은 미국 금리인상으로 한국의 부동산 전망을 정리하기 위해서 가져오 사진으로 달러 뭉치가 고무줄에 묶인 채 자물쇠가 옆에 얹혀져 있는 모습이 눈에 보인다.

 

미국 연방준비제도 금리인상 빅스텝 시작

연방준비제도는 미국시간으로 6일에 공개한 3월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록에 이렇게 기록했습니다. 다수의 회의 참석자는 이번 양적긴축을 언급했습니다. 어떤 말을 했냐면 이렇게 말했습니다.

 

"특히 인플레이션 압력이 올라가거나 강해진다면
향후 회의에서 한 번 이상의 50bp(1bp=0.01%포인트) 기준금리 인상이 적절할 수 있다."

FOMC 위원들 중 다수가 현재 상황을 아주 안 좋게 생각하고 있었습니다. 연방준비제도에서 말한 목표치(2%)를 크게 웃도는 물가상승률과 그로 인한 인플레이션 위협이 가속화 되고 있는 가운데 코로나 위기로 위축된 너무 낮은 금리 수준 등이 경제 위기에 직면했기에 0.5포인트 금리인상은 3월 부터 진행됐어야 한다고 생각했습니다. 하지만 러시아의 우크라이나 침공과 관련한 커다란 단기 불확실성을 고려해 25bp 인상이 최선이라고 판단했다고 합니다.

 

지난 2017∼2019년 연방준비제도의 대차대조표 축소 당시만 봐도 월 상한선이 최대 500억달러였다는 점을 고려하면 이번 양적긴축은 과거보다 2배에 가까운 속도로 진행된다고 생각할 수 있습니다.

연방준비제도는 신종 코로나바이러스 사태에 따른 경기 위협을 감소시키기 위해 막대한 수의 국채와 MBS를 매입했지만 그 결과 자본 시장에 유동성이 넘치게 됐습니다. 그렇게 현재 물가를 자극하는 상황이라고 생각하고 있습니다.

따라서 연준은 현재 8조9천억달러 규모로 불어난 보유 자산 중 만기가 돌아오는 채권 일부를 재투자하지 않을 생각입니다. 시장에 흘려보내는 식으로 대차대조표를 줄여나가겠다는 계획입니다. 쉽게 말해서 현금을 줄여나가고 회수하겠다는 말입니다.

 

한국 부동산 전망과 어떤 연관성이 있는가?

다른 부동산 전문가 중에 부동산 전문 유튜브만 하는 사람들이 있습니다. 책도 내고 각종 경제 프로그램에 등장한 사람들 중에서도 현재 미국 금리인상과 한국 부동산과 전혀 연관성이 없다는 분이 아직도 있습니다. 자기 주관이 그렇다면야 어쩔 수 없지만 제 생각에는 자기 매물이 현재 어딘가에서 묶여 있다고 봅니다. 실제로 부동산 유튜버들 중에 솔직히 부동산 전망을 얘기하면서 자기 매물 하나 투자 안하고 있겠습니까? 자기 매물도 안 팔거라면 도대체 왜 어떤 생각으로 공익을 위해서 뭐하려고 부동산 유튜브를 하겠습니까?

 

부동산이 최고라고 말하는 사람들 대부분은 제 생각이지만 재개발해제지역 중심으로 신축빌라쪼개기 주택을 갖고 있을 수 있습니다. 혹은 서울 내에 공급 부족을 말하면서 오피스텔 얘기도 할 수 있는 겁니다. 나쁘다는 게 아니라 자신들도 가정이 있고 생계를 위해서 열심히 일하고 있는 겁니다. 그런 게 있을 수 있다고 저는 아주 상식적으로 생각할 수밖에 없는 것입니다. 왜냐하면 지금도 그들은 부동산은 영원히 상승할 거라고 말하고 있으니 말입니다.

 

우리나라 즉 한국은 미국의 경제에 속한 경제 식민지가 맞습니다. 우리나라만이 아니라 다른 나라도 마찬가지입니다. 미국이 금리를 인상하게 되면 한국에 투자한 주식을 갖고 있는 외국인들이 모두 미국으로 돈을 들고 들어갑니다. 그러면 한국 경제는 침체가 올 수 있습니다. 여기에 더 큰 문제가 발생하고 있습니다. 바로 건축 원자재값이 급등하고 있습니다.

 

건축 원자재값 상승과 유가 상승.

금리인상과 더불어 원자재값 상승은 아파트 분양가를 상승시킵니다. 어떤 정치적 편견없이 경제 흐름으로만 봐도 그 누가 이 문제를 긍정적으로 볼 수 없습니다. 

 

우리나라같은 경우 부동산에 대출비중이 너무 큽니다. 금리상승으로 소비감소로 이어지면 인구대비 자영업자 비율이 높은 우리나라에 자영업폐업 줄줄이 이뤄집니다. 부동산 자산 비율이 50%이상을 차지하는 한국 같은 경우에는 부동산 타격을 받을 수 있습니다. 이런 식으로 생각하게 되면 돈을 빌리는 사람들 대부분이 아마도 감당할 수 없는 빚 때문에 연제율이 올라갈 수 있습니다.

 

연체율 상승과 금리인상은 2006년부터 2009년까지 연관.

미국에서 금리인상을 강행한 적이 있습니다. 가장 가까운 과거 사례를 들면 2006년에 금리인상을 시작했더니 2007년 부터 돈을 빌린 사람들의 연체율이 급상승하게 됩니다. 연체율이 증가하게 되면 부실채권으로 이어집니다. 이 상황이 국내 부동산 상황으로 그대로 올 수 있습니다.

 

쉽게 말해서 자본 소득으로 얻은 현금 비중이 높은 부동산 소유자는 전혀 문제 될 일이 없습니다. 그러나 돈을 은행에서 모조리 빌린 사람에게는 지금 다가오는 상황은 주택처분 밖에 답이 없습니다. 안하고 싶은데도 할 수밖에 없는 상황이 옵니다.

 

가계대출 규제 완화

대통령직 인수위원회와 금융위원회가 가계대출 규제 완화 카드를 꺼냈습니다. 이로 인해서 주택담보대출비율과 총부채원리금상환비율 규제는 앞으로 완화될 가능성이 큽니다. 금융권 관계자는 올해 들어 자산시장 상황이 좋지 않아 대출 수요가 지속적으로 줄었다고 합니다. 규제가 완화되면 대출 수요는 다시 늘어날 것으로 본다고 말했습니다.

 

은행들이 선제적으로 규제 완화된 금리를 영업에 펼치고 있습니다. 이런 상황에 돈을 빌릴 사람은 빌린다는 겁니다. 내가 이자를 감당할 수 있는 사람이라면 크게 상관없습니다. 맘껏 쓰시면 됩니다. 자기 한도를 제대로 확인하면서 돈 흐름을 파악하시는 게 지금으로서 가장 최선이라고 생각합니다.

 

시장 분위기가 꺾인 상황에서 영혼까지 끌어다가 투자를 한다는 건 엄청난 무리라고 판단됩니다. 이럴 때에는 집을 정말 필요해서 살 분이 아니라면 집보다 다른 부동산 투자에 눈을 돌리는 게 어떤가 싶습니다. 집값이 상승 중에 규제 완화라면 엄청난 기회가 될 수 있지만 하락세에 규제 완화를 한들 금리인상은 오게 돼 있습니다.

 

집값은 언젠가 다시 오르게 돼 있다.

집값은 언젠가 다시 오르게 돼 있습니다. 그게 언제인지 모르는 게 문제입니다. 실제로 침체기 이후에 집값이 다시 상승한 적이 있기에 그걸 보고 장기전으로 재개발에 투자하시려는 분 있을 겁니다. 하지만 재개발 30년 갈 수도 있고 재개발해제도 될 수 있습니다. 왜냐하면 신축빌라업자들이 지금껏 재개발해제지역을 만들어왔으니까 말입니다. 그런 면을 찬찬히 보시면서 재개발 투자를 생각해도 좋습니다. 언제 오를 지는 그 누구도 판단하기 어렵습니다.