[부동산 전망] 임대차3법이 올 8월에 2년 차가 된다.

올 8월은 임대차3법이 2년 차가 되는 월이다. 이럴 때 8월을 기점으로 전세가가 어떻게 움직일 것인지 분석할 필요가 있다. 2년차가 되는 8월 달에 전세가가 폭등할 것인지 아니면 보합세로 유지 될 것인지를 따져봐야 한다. 현재 양 갈래 생각이 부딪히는 상황에서 나름대로 생각을 정리해봤다. 

 

사실 임대차 3법은 틀린 말이라고 한다. 1979년 행정고시에 합격하고 1985년 사법고시에 합격한 이석연 변호사의 말이다. 그는 30년 넘게 헌법 소송을 연구하면서 위헌 판결을 이끌어낸 경험 있는 변호사로 1980년 법제처 사무관으로 공무원 생활을 시작해 국내 1호 헌법재판소 헌법연구관(1989~1994), 법제처장(2008~2010) 등을 지낸 지냈다. 그의 말에 따르면 임대차3법이라는 말보다 주택임대차보호법상 3개 조항이라고 하는 게 정확한 표현이라고 한다.

 

위헌이 나올 수밖에 없는 내용을 정리해보면 임대차3법 내용 안에 주택임대차보호법을 개정해 거주 기간을 2년 더 연장할 수 있게 한 계약갱신청구제와 임대료 증액을 5% 이내로 제한한 전월세상한제이 인간이 추구하는 기본권을 침해한다고 한다.

 

집값이 오르면 세금도 엄청 오른다. 그렇게 되면 임대료도 올려야 한다. 그런데 최고 5%만 올릴 수 있도록 한 것이 문제라는 것이다.  이런 법은 기존 임대차계약이 끝난 뒤에 적용되는 게 맞지 존속 중인 임대차계약에도 적용하게 하는 건 옳지 않다는 게 맞다고 한다.

 

이러한 재산권 박탈을 금지하는 헌법 13조 제2항있다. 그렇기에 재산권뿐만 아니라 계약의 자유, 거주 이전의 자유, 평등권도 침해했다고 볼 수 있다고 한다. 또 전월세를 신고하도록 한 전월세신고제도 계약자유 원칙자체를 위반한다고 한다. 사적인 계약을 신고하게끔 하고 신고하지 않으면 과태료를 물리는 것은 헌법상 행복추구권에서 파생된 계약의 자유를 침해한다. 또 자유시장경제의 원리에도 어긋난다고 그가 말한다.

 

법적으로는 그렇다고 하나 예측일 뿐 상황을 지켜봐야 하겠다.

 

임대차3법 전세가 전망.

먼저 임대차 3법이 적용되는 시점에 벌어졌던 상황을 알아봐야 한다. 아래 자료는 경기도와 서울을 비교 분석한 자료이다. 전세매물 그래프다. 아파트 분석 사이트인 아실에 있는 전세매물 그래프이다. 2020년 8월을 중심으로 보면 임대차3법 적용으로 부동산 시장이 바뀌었는지 알 수 있다. 아래 그래프를 보자. 누가봐도 2020년 8월에 시행된 임대차3법으로 전세 매물이 감소한 걸 한 눈에 알 수 있다.

임대차3법이 작년에 처음 발생했던 상황을 아실이라는 사이트로 정리한 문서가 눈에 보인다. 작년 8월에 처음 임대차3법을 진행했을 때만 해도 혼란의 연속으로 벌어진 정책이라 사람들이 제대로 인지하지 못했다.

사람들이 2020년 8월에 임대차3법을 처음 겪었기 때문에 어떻게 상황이 돌아가는 지 몰라 바로 매물을 거둬들인 상황이었다. 올해는 2년이 지난 현재를 맞이하고 있기에 올 8월에는 어떻게 전세 매물이 요동칠 지 아무도 알 수 없지만 예측은 할 수 있다.

 

임차인은 한 번 쯤 생각해보는 계약갱신 청구권 주장.

임차인은 한 번 계약갱신 청구권을 생각한다. 계약갱신청구권이 전세가를 올릴 수 있는 권리보다 우선되는 권리라서 제대로 집주인을 전세를 올릴 수없는 상황이다. 그렇기에 합법적 방법으로 임차인을 내보내야만 하는 상황이 벌어지게 된다. 대부분이 이렇게 말했을 거다.

 

우리 가족이 살기로 했으니 이번 전세 계약 만료되면 나가셔야 한다.
내가 이 집에 들어와서 실거주 할 거니까 나가셔야 한다.

보통 이 2가지를 활용해서 임차인을 내 보냈을 거고 임차인은 새로운 세입자를 받는 지 예의주시 했을 거다.

여기서 무조건 나가라고 말하기만 한 임대인이 있을까? 아니다. 계약갱신청구권을 인정한 임대인도 있었다는 말이다.

 

계약갱신청구권을 활용한 임차인이 분명 있고 그걸 인정한 임대인.

계약갱신청구권을 인정한 임대인이 있었기에 그에 알맞게 전세 매물이 8월에 쏙 들어간 것도 있다. 작년에 발표한 국토부 자료인지 기사에 따르면 혜택을 본 사례가 있다고 했다. 그만큼 매물이 감소했다는 말이다. 부동산법에 따르면 이사를 계획했거나 매물을 내놔야 하는 상황에서는 적어도 6개월 전이나 1개월 전에 이사를 간다고 말해서 집주인이 집을 내놓을 수 있도로 임차인이 말을 미리 해줘야 한다. 보통 3개월에서 4개월 전에 임차인과 임대인이 이사 얘기를 하게 되고 부동산에 집이 나오게 돼 있는데 이때 임대인이 자신이 살겠다고 말해놓고 안 살면서 임차인에게 나가라고 말할 때도 있다. 2020년 8월에 전세 매물이 사라진 게 바로 이 이유 때문이다. 어떤 이유냐?

 

실거주 할 거라고 나가라고 했는데 팔려고 부동산 안 내놓은 척.

집주인이 실거주할 거니까 전세집에서 나가라고 말하면 세입자는 진짜 그런가 싶어서 계속 감시해야만 했고 부동산에 내 집을 제대로 팔 수 있도록 부동산 매물 광고를 올릴 수가 없었다. 그렇기에 작년 8월에는 전세 매물이 급감한 척 보이는 거다. 그렇기 때문에 매물이 잠긴 부분도 있다. 순식간에 줄어든 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 그렇다 보니 전세가가 폭등을 하게 됐다. 그럼 정말로 올해 2022년 8월 임대차3법 2년차를 맞이하는데 과연 똑같은 상황이 벌어질까?

 

2022년 임대차3법은 과연 2020년 8월처럼 똑같은 상황이 벌어질까?

그렇진 않다. 1년 동안 법원의 판례가 정리 됐다. 실제로 많은 분쟁이 있었고 이 분쟁을 해결하는 방법도 어느정도 나온 걸로 안다. 그렇기에 이번 8월은 상황이 다르다. 어떻게 다른지 한 번 정리해 보자.

 

첫번째, 이미 계약갱신청구권을 쓴 임차인이 분명히 있다.

전세에 살던 임차인 중에 계약갱신청권을 2년 쓴 사람이 분명히 있다. 그렇다면 전세매물은 새로운 아파트를 짓는 주택개념이 아니기에 매물이 금방 나올 수 있다.

 

두번째, 전세보증금반환 대출이 아예 안된다.

과거에는 전세금을 현금을 못 들고 있는 집주인을 위해서 세입자가 나갈 때 전세보증금반환 대출을 받아서 세입자에게 전세금을 돌려주는 방식이 가능했다. 이제는 안된다. 무슨 말이냐면 예전에 그러니까 2020년 8월에는 집주인이 실거주 할 거니까 이 집에서 나가라고 세입자에게 말하면 세입자가 알겠다고 말하고 나갈 수 있으니 전세금 돌려줄 걸 현금을 들고 있어야 했는데 사실 전세금 받은 걸 누가 가만히 내버려 두는가 이걸 다 어디다가 쓰기 일쑤다. 이때 이 전세금을 제대로 돌려줄 수 있는 제도가 바로 전세보증금반환 대출인데 이걸 이제 못하게 된 거다.

 

즉, 임대인이 임차인에게 나가라고 말하고 자신이 살 것처럼 말하게 되면 매물은 증가하지 않은 상태에서 수요자는 시장에 나오게 되는데 이럴 때 수요와 공급이 문제가 된 거다. 그 상황이 2020년 8월에 벌어졌다고 생각할 수도 있다.

 

그렇다면 이제 어떻게 시장이 흘러갈까? 왜냐하면 전세가는 이미 2년 전에 올랐다. 그리고 계약갱신청구권을 쓴 임차인에게는 주택임대차보호법 적용도 안되는 상황이다. 오른 전세값과 나가야 하는 임차인 그리고 전세금을 현금을 못 갖고 있는 임대인의 관점으로 올해 8월 부동산 전세 시장을 예측해야만 한다.

 

오른 전세값 시세를 감당하지 못하는 세입자 관점.

계약갱신청구권을 써버린 세입자는 나가야 한다. 오른 전셋값도 문제고 물가도 많이 올랐다. 집주인이 오른 전셋값으로 더 살아도 된다고 말해도 돈이 없어서 나가야 한다. 이런 고충을 갖고 있는 상황에서 전세 뿐만 아니라 월세도 알아볼 수밖에 없다.

 

전셋가를 올렸더니 너무 올렸나 세입자가 없는 집주인 관점.

세입자가 나가니까 오른 물가만큼 전세금도 올려버린 집주인을 찾는 세입자가 없다. 거래가 제대로 이뤄지지 않고 있다. 집세를 내려야 하나 싶은 마음이 요즘에 들 수 있다.

 

대출도 잘 안되고 부동산 시장 자체가 하락세라고들 말하는 상황.

이렇게 분위기가 부동산 하락으로 갈 거라고 말하는 상황에서 쉽게 세입자를 못 구하는 집주인이 발생한다. 세입자는 가진 돈이 적고 대출도 제대로 안되니까 더 싼 집을 찾거나 부담이 덜 되는 전월세 집을 알아본다. 미국에서 빅스텝이라고 해서 한 번에 인플레이션을 잡겠다고 요동치는 와중에 한국은행도 결국 금리를 인상하게 되는 운명이 눈에 보인다. 이럴 때 인플레이션으로 물가가 상승해서 부동산도 같이 상승한다는 논리가 약세를 보이는 상황이다. 국내 인플레이션은 미국 금리 인상과 맞물려 어차피 금리 인상을 점진적으로 하게 되면 지금보다는 잡힐 수 있는 게 경제적 흐름 상식이다.

 

주택 공급자인 집주인은 집값은 조금 낮추거나 반전세 전략을 쓴다.

지금 올린 전세값보다 낮게 전세금을 책정하는 상황이 발생한다. 이렇게 지금 올린 전세값을 낮추거나 현재 거주하는 전셋집 세입자에서 과거에 받은 전세금은 그대로 놔두고 월세로 집세를 전환하면 어떠냐고 물어보는 집이 많을 것이다. 이렇게 되면 반전세 시장이 형성될 수 있고 반전세 시장에 적응한 세입자는 수요자로 시장에 나오는 게 아니라 계속 기존 전셋집에서 거주하게 될 수 있다.

 

돈을 많이 번 사람은 최고가 시세대로 집을 사거나 오른 전셋집에 그냥 들어가는 경우도 있겠으나 실제로 성공한 사람보다 코로나 타격을 제대로 받은 사람도 더 많다고 보는 입장에서 오른 집값을 감당할 만한 사람은 적다.

 

정리

미국이 인플레이션을 잡겠다고 금리인상을 대폭인상한다고 한다.

한국은행도 외국자본 이탈을 막기 위해 금리인상해야 한다.

인플레이션이 좀 잡힐 수 있다.

집주인은 전세보증금반환 대출이 아예 안되는 상황이다.

세입자는 오른 전셋값을 감당할 수 없다.

계약갱신청구권을 받은 세입자는 집을 나가야만 한다.

집주인은 세입자에게 반전세를 제안하거나 오른 전세값을 낮춘다.

전셋값이 조금 빠질 수 있는 상황이 올 8월에 온다.

원래 좋았던 동네 매물은 가격 타격이 적겠지만 흐름에 집값이 인상된 동네는 약간 타격이 있겠다.