[부동산 전망] 폭등하는 원자재값과 분양가 상승

폭증하는 원자재가 공사원가도 안 나온다는 기사를 읽었습니다. 주거용 건축물과 관련해선 분양가 상승으로 이어질 가능성도 있다는 지적입니다. 건설업계 한 관계자는 자재단가가 계속 오르면 수주했거나 공사가 진행중인 현장에서 손실이 불가피하다며 이는 사업 차질 뿐만 아니라 분양가 인상 등으로 이어져 계약자에게도 부담이 될 수밖에 없습니다. 간단히 살펴보면 원자재가격 상승으로 인하여 분양시장에도 영향이 이뤄집니다. 그렇기에 분양가 상승은 어쩔 수 없습니다. 왜 분양가 상승이 어쩔 수 없는지 좀 더 파고들어가 보겠습니다.

부동산 전망으로 국제 원자재값 상승과 분양가 상한제 연관성을 짚기 위해 가져온 사진입니다. 부동산 내용임을 알리고 싶어 햇빌이 들어오는 거실이 보이는 사진을 가져왔습니다.

세계적으로 원자재값이 폭등하고 있다는 사실.

첫번째 원인은 유동성이라는 현금의 대량 발행이 원인입니다. 그동안에 전세계적으로 코로나 때문에 각자의 나라를 위해서 경제를 살려야만 했습니다. 그렇다보니 대부분 현금으로 돈이 만들어졌습니다. 이렇게 시중에 돈이 넘쳐나게 됐습니다. 그러다 보니까 수요가 늘어나게 됐습니다. 그로 인해서 원자재 가격들이 서서히 상승하는 상황들이 지금 벌어지게 됩니다. 그런데 이것을 굉장히 크게 만든 그게 바로 우크라이나와 러시아 전쟁입니다. 유가 상승이라는 결과까지 나타나게 됐습니다. 

 

분양가 상한제가 있는데 왜 원자재값 걱정을 하나?

사실의 분양가 상한제에 대해서 좀 이해를 할 필요가 있습니다. 현재 분양가 상한제가 그냥 무턱대고 분양가를 누르는 게 아닙니다. 사실은 이게 일종의 원가연동제에 같은 개념입니다. 분양가 원가를 개념으로 접근해야 합니다. 그래서 실제로 분양가 상한제를 적용하는 것은 원가대비 건설사도 먹고 살아야하니까 건설사의 마진폭을 적당히 만들어주면서 분양가 상한제를 이어가는 겁니다. 그래서 이제 원가 공개개념을 통해서 이 원가를 어느 정도 보여주면서도 분양가가 정해져야 된다는 게 개념입니다. 그래서 분양가 상한제가 적용되는 핵심 요지는 땅값과 건축비의 합에서 출발합니다.

 

그러니까 원자재값이 올라가면 자연스럽게 건축비가 올라가게 됩니다. 건설가가 손해보게 만들 수가 없습니다. 마진폭이줄어들고 손해까지 나는 장사를 할 건설사는 아무 곳도 없습니다.

 

윤석열 당선인의 250만 주택 공급안.

문재인 정부가 분양가 상한제를 적용하는 바람에 건설사가 건설을 줄이는 방향으로 간다는 얘기가 많았습니다. 그렇다면 윤석열 당선인이 250만 주택 공급안을 마련했다면 그에 맞게 건설사 마진폭을 만들어줘야 하는게 당연합니다. 땅값이 올라가고 건축비 자재비가 올라가는 상황에서 마진폭을 만들어줘야 하는 문제에 봉착한 게 바로 현재 대한민국 부동산 상황입니다.

 

매년 12월 말에는 감정 평가로 땅값을 결정한다.

표준땅값을 결정하는 공시지가를 의미합니다. 1년에 한 번씩 발표합니다. 이럴 때 땅값이 정해져서 오를 지역은 오르게 됩니다. 그러니까 집값 상승된 부분은 땅값보다 빨리 상승한 게 눈에 보이는데 땅값은 1년에 한 번씩만 가격 반영이 결정되기에 나중에 반영되는 상황입니다. 이렇게 되면 지금 분양가 상승한 거는 이미 아파트 가격이 상승 보합으로 유지되고 있는데 올해 내년까지는 땅값도 계속 올라가는 상황이 옵니다.

 

땅값과 원자재값 건축비는 오르게 돼 있다.

분양가 상한제가 이름만 있지 사실 없어지는 상황이 오고 있다는 말입니다. 건설사의 마진폭을 만들어줘야 하기 때문입니다. 그렇기에 민간 재개발이든 민간 주택 공사 위주로 분양가 상한제를 적용한들 그 결과 집값은 잡기가 어렵다는 말이기도 합니다. 이렇게 되면 시세차익이 줄어들게 됩니다. 먼저 분양한 아파트는 그때 그 가격대로 집을 팔았습니다. 새로 분양하는 아파트는 분양가 상한제를 적용해도 먼저 분양한 아파트보다 더 높게 측정된 가격으로 분양을 할 수밖에 없습니다. 분양가는 상승하는데 이미 지어진 아파트 가격은 하락하거나 보합세인 상황에서 격차가 줄어들 수밖에 없습니다.

 

IMF 세계 경제전망보고서에는 우리나라 가계부채가 취약하다 말한다.

IMF에서는 올해 한국 성장률을 3.0%로 전망했습니다. 대내외 악조건 속에도 한국은 안정적인 가계부채 관리를 했으나 여전히 불안하다는 보고서 내용이 있습니다. 이럴 때에는 IMF가 방법을 제시했습니다. 주택담보대출비용을 의미하는 LTV를 강화하고 총부채원리금상환비율을 의미하는 DSR 적용을 좀더 구체적으로 생각할 필요가 있다고 말합니다.

다른 나라에 비해서 가계부채 증가 속도가 빠르기에 국가 신용도가 낮아질 수 있다고 말하고 있습니다. 

 

이자 문턱을 확 낮추게 되면 가계부채는 더 높아지게 됩니다. 거기에 분양가 상한제의 무의미가 만들어지고 여기에 미국 기준금리 인상은 운명으로 다가오고 있습니다. 기존에 지은 집은 가격이 하락하거나 보합세를 유지하고 있는 상황에서 돈을 빌리는 수치를 올리거나 신축 아파트를 살 수 있는 사람이 몇이나 될 지가 관건입니다.