부동산 전망 하반기 전세 시장 전망은?

임대차 3법 때문에 적용시기가 잘못돼서 부작용이 발생했습니다. 박근혜 정부 기간 동안보다 임대차3법 시행 후 전세가가 더 빨리 급등했습니다. 1년 동안에 폭등을 하고 말았습니다. 지금은 안정기로 접어들었습니다. 임대차3법이 제대로 적용되는 시기는 올해 8월이 돼 봐야 알 수 있습니다. 임대차3법 이전에 전세가로 계약한 임차인이 계약이 끝나갈 때쯤에는 오른 전세가를 받아들일 수 있을 지가 문제입니다. 부동산 시장에 나오면 전세가가 2배 이상 올라간 상황입니다. 전세 대출을 받은 사람들이 전세에 사는 사람들이 많습니다. 이럴 때 전세 금리까지 오른 상황에서 전세가 상승에 따른 부담감이 몇 배로 와닿게 됩니다. 이미 전세를 대출로 받은 사람은 더 많은 금액을 전세대출 받아야만 합니다. 그렇게 되면 내가 버는 소득에 감당할 수 없는 사람이 생겨날 수밖에 없습니다. 근로소득으로 월급을 받는 사람은 한정된 월급으로 전세 이자와 전세금액을 맞출 수밖에 없게 되는 상황이 오고 있습니다. 이미 온 사람도 있습니다.

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단독주택이 보이는 사진이다. 어두운 밤 속에서 전등이 주황색으로 켜져 있다. 창문마자 전등이 켜져 있고 내부까지 밝게 전등이 비춰지고 있다.

전세가가 너무 오르면 오히려 내려진다.

전세도 전세 나름입니다. 너무 높게 전세가가 올라간 요즘 상황에서 하락세가 있는 지역의 전세가도 눈에 보입니다. 그런데 전세가가 너무 높으면 실질소득이 임대차3법으로 오른 전세가격에 못 맞추는 사람들이 생겨날 수밖에 없습니다. 그렇기에 오히려 전세가격을 못 맞추고 나가는 사람들이 발생하고 월세라도 알아보려는 움직임으로 바뀔 수가 있습니다. 집주인 입장에도 상식선에서 전세가를 낮추려고 하는 집주인이 있을 수 있습니다. 그래서 임차인과 임대인 간에 전세가격을 맞추게 됩니다. 유연하게 전세가격을 맞추는 것입니다. 이런 식으로 부동산 전망 하반기 전세가는 폭등에서 하락으로 갈 수 있습니다. 너무 많이 오른 전세가에는 하락폭이 생겨 조정이 가능할 수 있습니다.

 

집을 내놓아도 집을 사지 않는 사람들.

너무 오른 집값에 이미 포기한 사람들이 많습니다. 그렇기 때문에 시세차익을 남기려고 이미 집을 산 사람들은 글로벌 경제 불안성에 위기감을 느끼고 얼른 집을 팔려고 해도 자기 이익을 위해서 집값을 쉽게 내리지 못합니다. 왜냐하면 집값은 항상 우상향 했다고 믿고 있기에 그렇습니다. 이런 혼란기에는 집을 안 사는 사람과 집을 더 비싸게 팔려는 사람 간의 눈치게임이 계속 진행됩니다. 집을 사려는 사람들은 집을 어렵게 산 사람들이 급매물을 내놓기를 기다리고 있을 뿐입니다. 정말 집을 팔기 싫은 사람은 안 팔아도 상관없습니다. 

 

빌라를 산 사람들은 어떻게 될까?

빌라가 올라가는 시기는 거의 정해져있습니다. 보통 재개발 이슈가 있는 지역에 신축빌라를 사는 사람들이 많을 때에는 그 지역의 빌라 가격은 올라갑니다. 빌라를 부수고 아파트를 짓는 게 보통 재개발 투자의 핵심이기에 그 재개발 투자의 수혜를 받기 위해 빌라를 사는 사람들이 많습니다. 하지만 신축 아파트를 받기 위해서는 적어도 20년이 걸릴 수도 있습니다. 쉽게 재개발이 될 수가 없습니다. 빌라는 사람들이 선호하는 주택이 아닙니다. 과거부터 그랬습니다.

빌라 가격이 올라가는 건 신축 아파트가 없을 때에 그 대체제로서의 이용 가치가 있을 때에나 오릅니다. 아파트를 못 사는 사람들에게는 빌라가 최고의 주거형태이기 때문에 빌라를 사게 되는 것입니다. 실거주를 목적으로 빌라를 사는 사람들은 얼마든지 빌라를 실거주용으로 사셔도 좋습니다. 지금은 아파트 가격도 떨어지는 시기이기 때문에 빌라 가격도 자연스럽게 떨어질 수밖에 없습니다. 하락과 상승을 반복하면서 부동산 가치는 우상향한다고 생각하시는 분이라면 몇 년을 더 버티시면 됩니다. 계속 하락할 것이라고 예측되는 분은 하루 빨리 파는 게 맞습니다.

 

무주택자들은 어떻게 해야 하나?

과거에는 부동산 전문가들이 유튜브로 영상을 만들어서 무주택자들에게 집을 사라고 권유했습니다. 그렇게 다들 떠들었습니다. 그 이유는 집값이 오르는 게 보였기 때문입니다. 지금은 집을 팔아야 할 때이지 살 때가 아닙니다. 주식도 지금 떨어지고 있는 상황이라면 부동산 가격은 당연히 떨어집니다. 주식의 하락은 부동산 가격의 하락과 비례합니다. 집값이 안 올라갈 것 같은 상황이 대다수 언론과 유튜브에서 하는 말입니다. 이럴 때에는 전세가 아무리 비싸도 전세로 들어가서 집값이 더 떨어질 때까지 기다리면 좋습니다. 아니면 월세라도 지금은 가격이 오른 지역보다 내려간 상황이라서 월세로 들어가서 부업이든 월급 이외의 재테크로 부가 수익을 만들어 버티는 게 맞습니다.

 

집값이 떨어질 때에는 전세나 월세를 사는 게 낫습니다. 집값이 상승 할 때에는 전세나 월세를 사는 건 안 좋습니다. 돈을 빌려서라도 집을 사는 게 맞습니다. 본인이 어느 정도 자본이 있다면 지금 집을 사도 상관없습니다. 집값은 무조건 떨어지기만 하지 않기 때문입니다. 그러나 자신이 무리를 해서 집을 사는 거라면 조금 더 기다리시는 게 맞습니다. 더 떨어질 수 있기 때문입니다. 자기 상황에 맞게 유리한 전력을 구사하셔야 합니다.

 

재개발과 재건축 투자는 해야 하나?

지금 이 시점에서 재개발과 재건축 투자는 위험합니다. 재개발 호재가 있습니다. 재개발 호재가 있다고 계속 집값이 올라갈 수 없습니다. 신축 아파트가 들어선다는 말로 영업을 당하셔서 빌라를 구입했다고 해도 부동산 규제가 완화 된다는 신호를 보면 부동산 침체기를 대비하는 상황이라는 뜻이 포함됐다는 말입니다. 이런 상황에서 신축 아파트가 재개발로 인해서 완성 된다고 해도 부동산 규제 완화와 공급 확대가 정책적으로 제대로 진행 된다면 미분양이 발생 돼 재개발 수익을 생각한 것보다 낮게 현실 수령 하실 수 있습니다. 아니면 미분양이 발생해서 수익을 제대로 못 낼 수도 있습니다.

 

그런데 서울 같은 지역은 재개발과 재건축이 성공하면 그만큼 수익이 보장된다고 다들 생각합니다. 하지만 그것도 지금 같은 부동산 하락기에는 장담할 수 없습니다. 조합원은 일반 분양가를 높혀서 잘 팔리게 해야 하는 입장입니다. 부동산 상승기에는 얼마든지 집값을 올릴 수가 있는데 하락기에는 조합원이 아무리 일반 분양가를 올리고 싶어도 건설사에서 반대하기도 합니다. 일반 분양가가 높아야 조합원 부담액이 줄어드는데 일반 분양가를 높힐 수가 없는 환경에 놓이면 조합원이 짊어져야 할 분담금이 커지게 됩니다. 이렇게 되면 자기 부담금이 정말로 부담되는 조합원이 생겨나면서 제대로 분양되기가 어렵게 됩니다.

 

유튜브에서는 재개발 가능성이 있는 빌라를 파는 사람들이 많습니다. 먹고 살기 위해서 하는 영업 방식이겠지만 그 분들 먹고 살게 하려고 여러분 돈을 쓸 필요는 없는 것입니다. 실제로 재개발 이슈가 있는 지역의 빌라는 하자보수를 제대로 관리 안해주기도 합니다. 그런 위험을 감수하고서 재개발 가능성이 높은 지역의 빌라를 산다는 건 가족과 상의를 해야 하는 것입니다. 절대로 당일계약이라는 영업에 설득 당하지 마십시오. 어려분이 투자할 수 있는 부동산은 얼마든지 있습니다. 그 지역에서 투자할 수 없는 부동산이 없다면 그냥 다른 지역가서 사시면 됩니다. 초조하거나 조급해하지 마십시오. 부동산 투자는 단기 투자가 하나도 없습니다. 길게 가져가야만 합니다. 하지만 지금은 재개발과 재건축 이슈에 잠깐 멈춰서 빌라 구매는 잠시 보류하는 게 어떨까 싶습니다.