부동산 전망 상승을 지나 하락기 혼돈

지금 부동산 전망은 정확하게 이렇습니다. 부동산 상승 시기에 돈을 많이 번 사람과 하락으로 접어드는 부동산 시기에 어떻게든 돈을 벌려고 달려들었던 사람들이 공존합니다. 이때에는 부동산 상승 시기 때 돈을 많이 번 사람들을 보면서 자신도 빚을 내서 부동산 하락 시기인 줄도 모르고 부동산 투자 상승 시기일 때에 돈 번 사람처럼 돈을 벌고 싶어서 부동산 투자에 뛰어든 사람들 많습니다. 이런 상황이 바로 혼돈의 부동산 시장이 됐습니다. 부동산 가격이 너무 많이 올랐으니까 약간 더 오를 수도 있다고 생각하는 사람과 떨어질 때가 됐다는 사람이 공존합니다. 이럴 때에는 부동산 가격이 아무리 떨어져도 사람들이 믿질 않는 시기입니다. 오늘은 바로 이런 부동산 전망에서 상승과 하락 시기에 혼돈을 말하겠습니다.

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부동산 상승기와 하락기 모두 원래 혼란하다.

부동산 상승의 이유는 대단히 쉽습니다. 집을 사고자 하는 사람이 집을 팔려는 사람보다 많기 때문입니다. 사실, 주택 공급 확대를 한다는 정부 입장을 이해합니다. 하지만 정부의 생각대로 공급 확대가 서울 중심이 아니라 지방과 경기도 지역 중심입니다. 그렇다보니 국민들 입장에서는 지방과 경기도보다는 서울 중심지에 아파트가 저렴하게 나오길 바라는데 정부는 그것을 외면하고 있다고 생각합니다. 그렇게 정부는 부동산 정책에 대한 신뢰를 잃었습니다.

 

고층 아파트가 모여있는 모습이 멀리서 촬영된 사진이다. 오른쪽에 보면 높은 아파트가 뭉쳐져 단지를 이루고 있다. 왼쪽은 한창 아파트의 층수를 올리고 있는 공사 모습이 보인다.

그런데 지금은 부동산 상승만 유지 될 거라고만 볼 수 없습니다. 누구나 알고 있는 부동산 하락의 문제라고 손에 꼽히는 금리인상과 대출규제와 가계부채 파산 위험입니다. 하지만 서울의 아파트 청약비율을 보면 청약 경쟁률이 부동산 하락 위험이 있다는 각종 미디어의 언급과 다르게 경쟁률이 높은 상태입니다. 그러니까 지금 혼돈의 시기라는 말입니다.

 

서울만 보면 항상 주택에 대한 수요는 높았습니다. 지방도 물론 주택에 대한 수요가 높은 편입니다. 하지만 지금처럼 국제 경제 상황을 보게 되면 주택에 대한 수요가 높다고 해도 금리인상으로 인한 자본력의 압박으로 인해서 쉽게 투자를 못하고 어떻게든 이 상황을 버티려는 사람들만 많아질 수 있습니다. 집을 갖고 있는 사람은 더 비싸게 팔 수 있는 이유를 찾고 있습니다. 집이 없는 사람은 더 떨어질 부동산 시기만을 기다리고 있습니다. 여기서 잘 버티는 사람이 승리하게 돼 있습니다. 

 

이번 대통령 선거를 보면 마치 부동산 규제를 완화하려고 하는 발언을 많이 합니다. 특히, 양도세 중과 배제라든지 종부세를 완화하겠다는 식으로 말하는 사람도 있습니다. 이렇게 말하는 건 결국 선거용일 수 있으나 부동산 가격 하락 시기에 민심을 잡기 위한 방법을 제시하고 있는 걸 봐서는 부동산 규제가 완화될 수 있는 상황도 볼 수 있습니다. 하지만 그 부동산 규제 완화라는 게 투기를 조장하는 부동산 규제 완화책은 아닙니다. 

 

보통 자칭 부동산 전문가들은 부동산 정책으로 인한 부동산 규제 강화는 단기적 효과만 있다고 말합니다. 그렇기에 그런 말에 설득을 당한 사람들은 대부분 집값이 더 떨어지지 않고 한시적으로 떨어지지만 결국은 계속 상승할 것이라는 강한 믿음을 갖고 있습니다. 대출을 받아서 집을 산 사람들은 상당히 불안한 시장 상황이라고 생각됩니다. 하지만 과거에 오르기 전에 부동산을 매매한 사람은 이미 자신이 산 부동산 가격보다 더 올랐던 부동산 가치 상승을 눈으로 봤기에 지금 이정도로 떨어진 부동산 가격을 체감하고 있다고 해도 별 반응이 없을 수 있습니다. 지금도 자기가 산 부동산 가격보다 비싸게 팔릴 수 있는 여력 있는 곳을 선점한 상황일 테니까 말입니다.

 

지방 부동산 같은 경우에는 보통 수도권의 부동산 투자자들이 지방을 공략해서 투기수요가 집중된 지방 지역이 많습니다. 보통은 신축 아파트 분양권 투자나 오래된 1억 미만 빌라를 사서 수익을 창출하는 수도권 부동산 투자자들이 많습니다. 이런 투자 수요가 지방 부동산 절반을 차지한다고 생각합니다. 이렇게 하락시기 때에는 투자 수요가 집을 내놓는 시기가 곧 오기 때문에 기다려도 좋습니다.

 

지방 부동산 상황이든 수도권 부동산 상황이든 결국 국내 경제 정세로만 부동산 전망할 수 없습니다. 한국은 더이상 내수경제 흐름으로만 경제 전망을 할 수 있는 작은 나라가 아닙니다. 러시아의 전쟁과 미국의 긴축통화정책으로 인한 금리인상이 결국 한국 경제를 흔들게 될 게 뻔합니다. 그런 맥락을 파악하면서 국내 부동산의 흐름을 파악할 수 있는 수요와 공급의 불균형으로 인한 부동산 가격 상승과 하락을 추측한다면 성공 투자를 할 수 있습니다.