부동산 전망 윤석열 새정부와 금리인상

임대차3법으로 집값이 급등한 건 맞습니다. 그러나 조선일보의 지난 3월 13일 부동산 관련 기사를 보면 문재인 정부만의 실책은 아니라고 합니다. 어떤 면에서 문재인 정부의 부동산 규제 정책 실패로 인한 부동산 집값 상승이 아니라는 건지 살펴보면서도 실제로 집값이 어떻게 될 지 지방과 수도권을 나눠서 말씀드리겠습니다. 부동산 전망은 그래서 윤석열 새정부와 금리인상이라는 제목으로 시작합니다. 이제 시작합니다.

부동산 전망 대선 이후에 윤석열 새정부와 금리인상이 집값에 끼치는 영향에 대한 시각적 재미를 위해 이 사진으로 썼다.

문재인 정부에서 사상 유례없이 집값이 폭등했다. 집값 폭등의 원인은 ?

문재인 정부는 유례없는 코로나 위기 속에서 현금을 시중에 뿌릴 수밖에 없었습니다. 그렇다 보니 자연스럽게 전세계가 동참한 유동성 증가를 할 수밖에 없었습니다. 그런데 이 와중에 현금을 시중에 퍼뜨리는 건 좋은데 여기에 금리를 저금리로 만들어 버립니다. 이것도 어쩔수 없었습니다. 미국이 저금리를 하기 때문이었습니다. 결국, 저금리로 인하여 집값이 오를 수 밖에 없었습니다.

 

그럼에도 불구하고 문재인 정부는 마치 자기 최면에 빠지듯이 부동산의 급상승을 부동산 규제로 집값을 잡을 수 있다고 생각했습니다. 그건 착각이 맞았습니다. 왜냐하면 다른 국가들도 집값이 폭등하고 있었기 때문입니다. 한국의 부동산은 사실 미국의 금리인상과 연관 돼 있습니다. 이걸 이해하지 못하는 부동산 전문가는 없습니다. 금리 뿐만 아니라 환율과 주식 그리고 유가 상승과 하락 또 원자재 수입 가격까지 다 따져봐야 부동산 가치 형성이 어떻게 될 지 알 수 있습니다.

또 어설프게 집값을 잡으려고 다양한 부동산 정책을 펼쳤지만 결국, 전세가격을 상승시켰고 집값을 급등하게 만들었습니다. 세입자 보호를 명분으로 도입한 임대차3법과 다주택자만을 규제하기 위해 만든 보유세 중과세 부동산 정책은 시도는 좋았으나 글로벌 경제와 맞지 않았습니다.

 

임대차3법은 이게 사라지는 걸까?

국민의 40% 이상이 세입자입니다. 그렇기에 쉽게 법을 없애면 지금보다 더욱 힘든 부동산 정책 운영이 될 것입니다. 또 법이 만들어지기 까지 수많은 토론을 거쳐서 만든 부동산 정책이기 때문에 쉽게 폐기할 수 없습니다. 국회의원의 동의를 얻어야만 합니다. 

 

입주 물량부족이 정말 집값을 끌어올린 원인인가?

그렇지는 않습니다. 입주 물량은 안 부족합니다. 문재인 정부 동안에 공급이 계속 줄어들었다고 말하는 자칭 부동산 전문가들이 많습니다. 그러나 공급물량을 예측할 수 있는 인허가 통계를 보면 오히려 예전보다 공급이 늘었다는 걸 쉽게 알 수 있습니다. 주택이 아닌 오피스텔이 주택 인허가 통계에 잡히지 않기 때문에 공급은 더욱 많다는 걸 추측할 수 있습니다. 주거용 오피스텔 같은 경우에는 세금을 덜 내기 위해서 오피스텔 주인은 전입신고를 못하게 합니다. 이런 맥락을 보면 숨어있는 공급이 전국 곳곳에 있다고 생각하시면 됩니다.

 

집값 하락시 규제 완화는 기름의 불.

집을 사기 위해서 돈을 은행에 빌리게 되는 규제를 완화하게 되면 은행에 빌린 돈으로 당시 집값에 맞춰 집을 사게 됐을 겁니다. 이럴 때 향후 집값이 하락했을 때 감당할 수 있는 사람들이 몇이나 될 지가 문제입니다. 돈을 많이 빌린 사람일수록 그만큼 이자를 많이 내야 하고 집값은 하락하게 되면서 몇 배로 부담을 짊어져야 하기 때문입니다.

 

사실 대통령 선거와 부동산은 상관없다.

과거 대선 자료를 보면은 집값을 안정화 하겠다는 말을 했지만 집값이 더 떨어진 경우도 있었습니다. 1970~80년대는 글로벌 경제 단계가 아니었던 한국이였기 때문에 국내 정치에서 부동산 정책을 만들면 쉽게 집값이 정책 방향에 따라 바로영향을 받았습니다. 그런데 문재인 정권만 봐도 아무리 부동산 정책을 많이 만들었다고 해도 글로벌 경제 흐름에 부동산 가치가 올라갈 수밖에 없었습니다. 인플레이션의 위협이 있었기 때문입니다. 지금은 주택 주택시장은 정책보다 금리, 경제성장률 등 거시 경제적으로 부동산의 전망을 판단하는게 맞습니다.

 

윤석열의 재건축 규제 완화.

재건축 규제를 완화한다고 해도 문제입니다. 재건축을 해서 공급이 완전히 확대된다는 보장이 없습니다. 그 이유는 재건축은 어차피 조합원이 조합원 입주권을 잡고 건축되는 아파트를 의미합니다. 일반분양을 한다고 해도 조합원이 입주한 아파트의 나머지가 일반 분양이 되는 건데 공급 부족을 해결할 수 있는 공급량이 아닙니다. 또 재건축 규제 완화를 한다고 해도 중국과 미국의 경제 상황과 러시아와 우크라이나 경제 상황까지 한국의 부동산 문제로 연결 됩니다. 수입을 해서 아파트를 지어야만 하는 건축 원자재 가격이 전쟁으로 인해서 상승하게 됩니다. 물가가 불안정한 경제로 인하여 상승하게 됩니다. 이럴 때에는 재건축을 위해서 보인 조합원들에게 부과 되는 재건축 분담금이 증가할 수밖에 없습니다. 민간 건설사에게 재개발과 재건축을 맡긴다고 해도 집값을 잡기는 어렵습니다.

 

이미 재건축과 재개발에 투자 가치를 느낀 부동산 투자자들은 발 빠르게 부동산 투자를 하려고 하고 프리미엄을 올려서 사게 됩니다. 이렇게 프리미엄을 사게 된 투자자는 결국 집을 팔 때에 손해를 볼 수 없습니다. 자연스럽게 집값은 부동산 하락시기에 고평가 된 나머지 거래 절벽이 유지 될 수 있습니다.

 

결국, 부동산 양극화는 예견돼 있다.

부동산 양극화가 급속도로 진행될 수 있습니다. 현금을 많이 보유하고 있는 부자들의 경우에는 급매물일 나올 거라는 예측을 하고 있습니다. 금리 인상으로 인해서 집값이 떨어질 거라는 것도 이미 예측하고 있습니다. 부자들은 2008년 서브프라임 모기지 사태와 IMF를 기억하고 있습니다. 그렇기에 집값이 떨어지면 더 떨어졌을 때 쉽게 집을 사고 세금을 두려워하지 않습니다. 그 이상으로 집값이 나중에는 분명히 오를 거라고 생각하기 때문입니다.

 

이렇게 되면 사회초년생과 은행에 돈을 빌릴 여력이 없는 무주택자들은 결국 부동산 양극화에서 더욱 밀려날 수 있습니다. 이런 문제점을 해결하기 위해서 임대사업자의 부활을 주장하는 사람들도 있습니다. 하지만 임대사업자의 부활은 곧 투기를 조장하는 방향으로 다시 전개될 수 있습니다. 실제로 임대사업자를 내서 수백채의 집을 갖고 사기를 친 사람도 있었기 때문에 쉽게 부활할 수 있을지도 관건입니다.

 

지방은 서울에서 시작된 집값 하락이 진행될 수 있습니다. 그건 서울처럼 학군, 문화시설, 교통, 직장이 많은 지역도 집값이 하락하는데 지방은 서울만큼 규모가 큰 도시가 전혀 없기 때문에 공급만 확대된다면 집값은 하락하게 돼 있습니다. 아무리 고속도로를 신설한다고 한다해도 신축 아파트를 만든다고 해도 전철역세권이라고 해도 지방은 실제로 인구가 줄어들고 있고 젊은층은 서울로 올라오고 있기 때문입니다. 인구가 감소하고 직장이 없으며 대중교통이 원활하지 않기 때문에 아무리 신도시 신축 아파트라고 해도 본인들이 산 아파트의 가격의 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.

 

재건축 규제 완화 이슈로 집값 하락이 조금 늦어질 수 있으나 그게 상승으로 가는 열쇠는 아닙니다. 이미 공급은 충분히 만들어져 있습니다. 서울만 공급이 더욱 진척 된다면 집값은 보합세에서 약간 하락하는 식으로 몇 년간 유지되면서 나중에는 조금씩 오를 수 있습니다. 바로 떨어진 집값에서 조금씩 언젠가는 오를 수 있기에 버틸 수 있는 사람은 버티면 좋지만 그렇지 못한 사람은 빨리 파는 게 맞습니다. 저는 그렇게 생각합니다. 감사합니다.